Oneri reali e obbligazioni propter rem
oneri reali consistono in una attività a carattere periodico che è dovuta da un soggetto per il
fatto che si trova nel godimento di un bene
La figura degli oneri reali non è pacifica in dottrina, ma è riportata in alcuni diffusi manuali di diritto
privato.
Tutta la questione nasce dal fatto che questi oneri reali hanno una disciplina in parte diversa dalle
ordinarie obbligazioni, anche da quelle propter rem.
Ed infatti gli oneri reali sono un numerus clausus, nel senso che sono possibili solo se previsti dalla
legge, e il valore della prestazione è delimitato dal valore stesso della cosa; in tal caso non trova
applicazione la regola dall’art. 2740 c.c. secondo cui il debitore risponde con tutti i suoi beni presenti e
futuri;
se quindi il valore dell’onere è superiore a quello della cosa, si risponderà solo per quel valore e non
oltre.
Poiché fonte dell’obbligo è proprio la cosa e il rapporto che la lega al titolare, il creditore potrà
soddisfarsi sulla stessa esercitando una azione reale.
Dal punto di vista teorico la fonte dell’onere reale consiste unicamente nella relazione con la cosa;
Se si è titolari di una enfiteusi bisognerà pagare il relativo canone (trattasi di onere reale, almeno
secondo la giurisprudenza della Cassazione);
se si è proprietari di un fondo, in base all'art. 21 r.d. 13.2.1933, n. 215 bisognerà versare i contributi per
le spese d'esecuzione, manutenzione ed esercizio delle opere pubbliche di bonifica (v. anche art. 864
c.c.); tali oneri spettano anche ai successi enfiteuti o proprietari, anche per quelli non pagati dai
precedenti titolari.
Nelle obbligazioni propter rem obbligato è invece il debitore a causa del suo particolare rapporto con la
cosa; di conseguenza il debitore risponderà con tutti i suoi beni in caso di inadempimento, e il creditore
agirà contro di lui con azione personale e non reale.
Come esempi ricordiamo l’ipotesi dell’art. 1149 c.c. , quella del nuovo proprietario che deve rispettare i
contratti di locazione già stipulati, il pagamento delle spese di condominio, ed ancora l'obbligazione del
partecipante alla comunione di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento
della cosa.
In conclusione:
L’onere reale consiste in un peso che è dovuto dal titolare di un fondo e di solito consiste in una
prestazione periodica. É quindi un onere che grava su di lui, ed è come se gli si dicesse: vuoi godere
dell’enfiteusi, allora paga il canone, vuoi che la tua cosa sia curata, allora paga l’imposta per fare in
modo che si disponga dei soldi necessari; si tratta, quindi, sempre di un’attività positiva, di dare o fare.
Il titolare non è tenuto oltre il valore del fondo, non si tratta, allora, di obbligazione, poiché non risulta
