VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, Manuais, Projetos, Pesquisas de Construção

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Realização

VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS –

UNIDADES ISOLADAS

SUMáRIO

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

I. PREFáCIO

1.1 EDIÇÃO 2019

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBA-

PE/SP filiado ao IBAPE entidade Federativa Nacional – é o órgão de classe formado por Enge-

nheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que atuam na área das AVALIAÇÕES, PERÍCIAS DE

ENGENHARIA, INSPEÇÕES PREDIAIS E PERÍCIAS AMBIENTAIS no Estado de São Paulo, fundado

em 15 de janeiro de 1979. Trata-se de entidade sem fins lucrativos, tem como objetivo congre-

gar tais profissionais para intercâmbio e difusão de informações e avanços técnicos. Defende,

ainda, interesses profissionais e morais dos seus associados e visa o aprimoramento profis-

sional nas áreas afetas, realizando cursos, seminários, workshops , palestras, reuniões técnicas,

livros, artigos e normas.

A Câmara de Avaliações do Instituto, ciente da importância e relevância do estudo “VALO-

RES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS” para os profissionais que atuam no segmento de

avaliações de imóveis, que foi originalmente publicado em 2002, desenvolveu extenso traba-

lho para a sua atualização, com as revisões das tabelas e conversões promovidas em novembro

de 2006, a atualização dos valores com base em pesquisas de mercado, além de adaptações

no texto para a devida adequação aos novos conceitos normativos e técnicos trazidos à baila

desde a primeira publicação, até a presente data.

Em favor do rigor técnico e com o objetivo de delimitar com clareza seu uso, se impôs a di-

visão do consagrado trabalho em duas partes. A primeira parte é composta por este “VALORES

DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – UNIDADES ISOLADAS”, dedicado às Unidades Isola-

das , ou seja, tratou especificamente das tipologias de Barracos, Casas, Galpões e Coberturas.

Sustenta o cálculo do valor de mercado de venda de edificações, tanto na aplicação do

Método Evolutivo , como também para a comparação de edificações de padrões distintos, na

aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Importa salientar que o referido

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado deve ser preferido sempre que possível, para

a determinação do Valor de Mercado, conforme a ABNT NBR 14.653-2: 2011 – Avaliação de

Imóveis Urbanos.

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

A segunda parte é denominada ““Índice de Unidades Padronizadas” e é dedicada às tipo-

logias de Apartamento e Escritório. Permite apenas a comparação de edificações de padrões

distintos, na aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado , seja no tratamento

por fatores, como no tratamento científico. Isso se deve porque o Método Evolutivo não é apro-

priado ao cálculo do valor mercado de venda de Unidades Imobiliárias Padronizadas, ou seja,

das edificações das referidas tipologias de Apartamentos e de Escritórios.

Essa atualização da publicação “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS” é o re-

sultado de amplo estudo do mercado imobiliário na Cidade de São Paulo e sua Região Me-

tropolitana, visando atender à necessidade de critérios e procedimentos para a avaliação de

benfeitorias urbanas em condições homogêneas de mercado. O seu conteúdo compreende

aspectos qualitativos e quantitativos que permitem o enquadramento de padrões constru-

tivos dentre diversas tipologias, além de recomendações quanto ao critério de depreciação.

Essa atualização mantém no “Apêndice I” o procedimento empregado para dedução dos

índices, que consta da edição de 2017 e que reuniu importantes informações, para maior en-

tendimento das condições consideradas, bem como evidenciar o alcance e aplicabilidade dos

coeficientes e ferramentas disponibilizadas na referida publicação, o que facilita o seu correto

emprego nos trabalhos avaliatórios.

São Paulo, 19 de maio de 2019.

Eng. Antonio Carlos Dolacio

Presidente

(Gestão 2018-2019)

Eng. Luiz Henrique Cappellano

Diretor Técnico do IBAPE/SP

(Gestão 2018-2019)

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

Desejo aos colegas bom uso do presente estudo, entendendo seu alcance e limitações, e

seu alinhamento em conformidade com nossas normas técnicas vigentes.

São Paulo, dezembro de 2017.

Eng. Eduardo Rottmann, M.Sc.

Presidente do IBAPE/SP

(Gestão 2016-2017)

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

II. INTRODUÇÃO

Este estudo tem por objetivo subsidiar a avaliação de edificações urbanas na Região Me-

tropolitana de São Paulo, seja para o cálculo do valor de venda e para a aplicação do Método

Evolutivo , como também para a comparação de edificações de padrões distintos, na aplicação

do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Para atingir esse objetivo, dada a facilidade de uso e aceitação pelos profissionais avaliado-

res, esta edição manteve estrutura similar, mas com pequenas adaptações, do anterior Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos (2017, 2007 e 2002) e também do estudo original Edificações

- Valores de Venda (1987), elaborado pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº

02/86 dos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital.

Este trabalho, Parte 1 (unidades isoladas), editado pelo IBAPE/SP em 2017 e atualizado este

ano de 2019, tratou das tipologias de Barracos , Casas , Galpões e Coberturas. A atualização dos

índices dos Barracos teve como data base o ano de 2019, já as Casas , Galpões e Coberturas teve

como data base o ano de 2017.

Também compreende importante revisão metodológica, com a retirada de Apartamentos

e de Escritórios (denominadas unidades padronizadas ), que serão tratadas em estudo distinto,

que terá o objetivo exclusivo de subsidiar a comparação de edificações de padrões distintos,

na aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

A presença de tais tipologias de Apartamentos e de Escritórios na edição anterior, embora

não se prestasse para a determinação da parcela do custo ou do valor das edificações no Mé-

todo Evolutivo , dava ensejo à ambiguidade.

Assim como na edição anterior de 2017, não integrou o escopo dos trabalhos a atualização

das características das tipologias construtivas ou a validação do critério de depreciação das

edificações.

Os coeficientes apresentados expressam os Valores de Venda de edificações, que diferem

dos seus respectivos custos de reprodução ou de reedição porque já contemplam o Fator de

Comercialização médio do mercado para as regiões e período pesquisados. Não obstante, este

Fator Comercialização médio já embutido no estudo pode sofrer variações regionais ou tem-

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

III. PROCEDIMENTOS DE CáLCULO

3.1 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

3.1.1 O Método Evolutivo permite o cálculo do valor de mercado de um imóvel a partir do

valor de seu terreno, dos custos de reprodução das benfeitorias devidamente depre-

ciadas e do fator de comercialização.

Vi = ( V t + Cb ) x FC [Equação 1]

Em que:

Vi – Valor de mercado do imóvel.

Vt – Valor do terreno, calculado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado ou, em sua impossibilidade, do Método Involutivo.

Vb – Valor de venda da benfeitoria ou da edificação.

Cb – Custo de reedição da benfeitoria, apropriado pelo Método Comparativo Direto de

Custos ou pelo Método da Quantificação de Custo.

FC – Fator de Comercialização, que pode ser maior ou menor do que a unidade, em

função da conjuntura do mercado em estudo na época da avaliação.

3.1.2 O presente estudo calculou, com uso do Método Evolutivo e do procedimento que é

detalhado no Apêndice I , os Valores de Venda das edificações, que diferem dos seus res-

pectivos custos de reedição porque já contemplam o Fator de Comercialização médio

e/ou equivalente observado no mercado à época em que foi pesquisado.

3.1.3 Matematicamente, tem-se que:

Vi = V t + V b [Equação 2]

e

Vb = Cb x FC’ [E quação 3]

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

Onde:

Vi – Valor de mercado do imóvel.

Vt – Valor do terreno.

Vb – Valor de venda da benfeitoria ou da edificação.

Cb – Custo de reedição da benfeitoria.

FC’ – Fator de comercialização equivalente, tal que, aplicado ao custo de reedição da

benfeitoria, permita calcular o valor de mercado do imóvel.

3.1.4 O ajuste matemático proposto com o emprego do Fator de Comercialização Equivalente

constitui um artifício de cálculo, que preserva integralmente o Método Evolutivo ( Equa-

ção 1 ), na medida em que há uma relação matemática entre o Fator de Comercialização

Equivalente e o Fator de Comercialização , que mantém inalterado o Valor de Mercado

do imóvel.

3.1.5 Essa relação matemática é dada abaixo, na equação seguinte:

FC’ = FC + V t x ( FC – 1 ) / Cb [Equação 4]

Tal que:

Vi = ( V t + Cb ) x FC

e

Vi = V t + V b

Ou seja:

( V t + Cb ) x FC = V t + V b

3.2 VALOR DE VENDA DA BENFEITORIA

3.2.1 O Valor de Venda da Benfeitoria (Vb) deve ser calculado pela expressão:

Vb = Cub-SP x PC x aC x FoC [Equação 5]

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

Onde:

K – Coeficiente de Ross-Heidecke.

EC – Depreciação decorrente do estado de conservação, expresso em percentagem,

conforme Quadro 1.

iE – Idade da edificação na época de sua avaliação, definida em anos.

ir – Vida referencial da edificação, definida em anos e que depende de sua tipologia,

conforme Tabela 1 acima.

3.2.5 A vida referencial (ir) e o valor residual (R) estimados para os padrões especificados

neste estudo são definidos na Tabela 1.

Tabela 1 – Vida referencial (iR) e o valor residual (R) para as tipologias deste estudo

Grupo Padrão Idade Referencial – Ir (anos)

Valor Residual

- R (%)

1. BARRACO

1.1 – Padrão Rústico 5 0% 1.2 – Padrão Simples 10 0%

2. CASA

2.1 – Padrão Rústico 60 20% 2.2 – Padrão Proletário 60 20% 2.3 – Padrão Econômico 70 20% 2.4 – Padrão Simples 70 20% 2.5 – Padrão Médio 70 20% 2.6 – Padrão Superior 70 20% 2.7 – Padrão Fino 60 20% 2.8 – Padrão Luxo 60 20%

3. GALPÃO

3.1 – Padrão Econômico 60 20% 3.2 – Padrão Simples 60 20% 3.3 – Padrão Médio 80 20% 3.4 – Padrão Superior 80 20%

4. COBERTURA

4.1 – Padrão Simples 20 10% 4.2 – Padrão Médio 20 10% 4.3 – Padrão Superior 30 10%

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

3.2.6 A idade da edificação na época de sua avaliação (iE) é aquela estimada em razão do

obsoletismo da construção avalianda, quando deverá ser ponderada: a arquitetura, a

funcionalidade e as características dos materiais empregados nos revestimentos.

3.2.7 A idade da edificação na época de sua avaliação (iE) não pode ser superior à sua idade

real. O estado de conservação não deve ser levado em conta na fixação desta idade.

3.2.8 O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações da vistoria, que

deverá atentar para as condições aparentes de: sistema estrutural, de cobertura, hi-

dráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos. Deve sopesar

os custos para recuperação total da edificação.

3.2.9 O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação re-

ferencial que consta do Quadro 1 seguinte.

Quadro 1 – Estado de Conservação – Ec

Ref. Estado da Edificação

Depreciação (%) Características

A Nova 0,

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.

B

Entre nova e regular 0,

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.

C Regular 2,

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

D

Entre regular e necessitando de reparos simples

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.

E

Necessitando de reparos simples

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadsas, sem recuperação do sistema estruturasl. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

Tabela 2 – Coeficiente de Ross-Heidecke – K

Idade em % da vida referencial

Estado de Conservação – Ec A 0,00%

B

C

D

E

F

G

H

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

3.3 FATOR DE AJUSTE AO MERCADO

3.3.1 Os índices apresentados neste estudo apropriam o Fator de Comercialização médio

praticado no mercado na época e nos bairros pesquisados. É cediço que o referido

Fator de Comercialização pode sofrer consideráveis variações regionais e temporais.

3.3.2 As variações regionais podem ser observadas mesmo entre duas regiões com mesma

característica geoeconômica, enquanto as variações temporais decorrem de alterações

conjunturais do mercado com o passar do tempo.

3.3.3 Ademais, certas diferenças nas características dos próprios eventos amostrais e do imó-

vel avaliando de cada diferente trabalho, em relação aos paradigmas desta publicação,

notadamente como a relação entre a área construída e a área de terreno, também po-

dem afetar o Fator de Comercialização que deve ser aplicado em cada caso concreto.

3.3.4 Assim, recomenda-se a aplicação de um fator de ajuste sobre o resultado da soma do

valor do terreno ao valor da benfeitoria. Este fator, denominado Fator de Ajuste ao Mer-

cado , deve ser inferido no mercado da região a partir de imóveis similares e aplicado

conforme Equação 8 apresentada na sequência:

Vi = ( V t + V b ) x Fam [Equação 8]

Onde:

Vi – Valor de mercado do imóvel.

Vt – Valor do terreno, calculado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

ou pelo Método Involutivo.

Vb – Valor de venda da benfeitoria ou da edificação, calculado conforme especificado

neste estudo.

FAm – Fator de ajuste ao mercado, que pode ser maior ou menor que a unidade, em

função das diferentes condições do mercado em estudo, em relação às encontradas no

momento de elaboração deste estudo.

3.3.5 Tal como o Fator de Comercialização Equivalente , o Fator de Ajuste ao Mercado também

constitui um mecanismo de cálculo que preserva integralmente o Método Evolutivo

( Equação 1 ), na medida em que também há uma relação matemática entre o Fator de