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Requalificação de Edifícios para uso de habitação de Interesse
Social na área central de Niterói.
1
Lorena Mendonça Figueiredo Nery^2
Thiago Gonzaga de Azevedo^3
Liane Flemming^4
RESUMO
O presente artigo consiste na apresentação do estudo e produção bibliográfica sobre a requalificação de edifícios ociosos, degradados, abandonados, para serem destinados ao uso de habitação de interesse social. Além de apresentar a requalificação no contexto inserido na cidade de Niterói, apresenta dados sobre o contexto histórico e a origem da habitação social, demonstrando um processo histórico de esvaziamento das áreas centrais das cidades, em especial da cidade de Niterói, no estado do Rio de Janeiro, e a consequente produção de vazios urbanos. Leva em consideração a requalificação urbana como um contexto abrangente que tem na requalificação de edifícios um de suas vertentes. Para reforçar a ideia, da necessidade de habitação social, apresenta dados do déficit habitacional e algumas políticas públicas que trouxeram a moradia como prioridade. Após essas análises, traz uma conceituação dos termos requalificação, reabilitação e retrofit, além de evidenciar algumas razões para a prática deste tipo de intervenção. Encerra este artigo algumas pesquisas que evidenciam a metodologia de avaliação de pós-ocupação para levantar informações para compor um diagnóstico que possa viabilizar a execução do projeto de requalificação. Palavras-chave : Requalificação; reabilitação; habitação social; (^4) Profª Drª do curso de Arquitetura e Urbanismo - Unilasalle/RJ (^3) Graduando do curso de Arquitetura e Urbanismo - Unilasalle/RJ (^2) Graduanda do curso de Arquitetura e Urbanismo - Unilasalle/RJ (^1) Artigo produzido para a disciplina de Iniciação Científica do curso de Arquitetura e Urbanismo - Unilasalle/RJ ministrada pela Profª Msc. Estela Maris de Souza.
INTRODUÇÃO
Este artigo aborda a questão da requalificação de edificações que estão em abandono, ociosos e em processo de degradação, seja por falta de manutenção adequada ou ação de vandalismo, e como a recuperação dessas edificações poderiam ajudar na questão da falta de moradia ou nos projetos de habitação de interesse social. A pesquisa será realizada em Niterói, cidade que passou por um processo de degradação e esvaziamento muito semelhante a outras áreas centrais urbanas. Segundo aponta Niterói (2006), com a evolução tecnológica e o processo de modernização das cidades, a população da área central foi gradativamente transferindo-se para outras áreas e muitas das atividades comerciais e de serviço, antes exclusivas do centro, acompanharam este deslocamento. No entanto, esse processo de esvaziamento das áreas centrais gera um desperdício de uma infraestrutura já instalada, que passa a ser subutilizada. Um dos exemplos para essa análise é o Edifício Renascença, na Av. Jansen de Melo, número 3, município de Niterói, Rio de Janeiro, primeiro edifício construído com a tecnologia do concreto armado, novidade para a década de 1920, tem relevância histórica. Permitiu o uso de elevadores para realizar a circulação vertical, novidade para a época e é tombado pelo Patrimônio Histórico do município (DEPAC) Departamento de Preservação do Patrimônio Cultural de Niterói. (AQUINO, 2018). Com o passar dos anos, o edifício foi utilizado por diversos órgãos governamentais. Tendo sido restaurado em 2005, está sem uso desde 2015, sofrendo com a ação do tempo e de saqueadores, que já levaram peças de valor, inclusive dos elevadores. Além da questão de segurança, a falta de manutenção característica do abandono pode comprometer questões estruturais com o passar dos anos. (AQUINO, 2018). Para que um edifício possa ser destinado para o uso de habitação, se faz necessária uma avaliação de pós-ocupação (APO). Em alguns casos, edifícios que possuem uma função e serão utilizados de outra maneira, necessitam de uma avaliação seguindo uma metodologia, de modo que a adaptação para o novo uso, de habitação, seja devidamente implementada. Dentro desse contexto temos questionado como a requalificação poderia contribuir como uma das soluções para a falta de moradia para habitação de interesse social. A
terceiro tópico, uma breve análise do que foi pensado em termos de política pública que poderiam incluir a requalificação de edifícios como plano de habitação social e um breve exemplo do projeto existente na cidade de Niterói. Seguimos com o quarto tópico abordando a requalificação de edifícios em áreas centrais, o aumento das intenções nesta prática ao longo do final do século XX e início do XXI e conceituando a requalificação como sinônimo de reabilitação e retrofit. Neste tópico trazemos razões para a requalificação. Para a destinação a que se propõe a requalificação, abordamos no quinto tópico informações sobre déficit de habitação no país e na região metropolitana do Rio de Janeiro. No sexto e último tópico, abordamos os critérios que podem viabilizar ou não o processo de requalificação.
CONTEXTO HISTÓRICO E ORIGENS DA MORADIA SOCIAL NO BRASIL
O processo histórico de urbanização das cidades impactou diretamente os grandes centros urbanos. A partir da década de 50 houve um crescimento intenso e multiplicação das cidades, onde países considerados subdesenvolvidos têm enfrentado uma expansão urbana sem precedentes, impulsionada, principalmente, pelo desenvolvimento industrial e pelo avanço tecnológico dos meios de transporte e comunicação. (BARRIENTOS, 2004). O Rio de Janeiro passou por profundas transformações urbanas no início do século XX, que agravaram as questões de moradias de parte da população. No início do século XX existia uma crise de moradia popular por conta das reformas urbanísticas que ocorreram nesse período, provocando destruições de ruas, casas, cortiços, aumentando o déficit habitacional. (ABREU, 1991). Em todos os processos de reformas urbanas não houve nenhum planejamento para alocação de grande parte da população que vivia em casas e cortiços nas zonas centrais, onde estavam mais próximos aos seus locais de trabalho. A partir disso, houve uma massiva migração da população para os morros e periferias das cidades. Esse processo não fica restrito ao centro do Rio de Janeiro, mas ao centro de outras grandes cidades também. “A lógica urbana transformou o centro da cidade em eixo comercial e financeiro [...]” (BARRIENTOS, 2004, p. 11). A questão da moradia no Brasil gira muito em torno da necessidade de grande parte da população estar próxima aos locais de trabalho e da falta de infraestrutura urbana de transportes para locais mais afastados, para onde parte dessa população foi se estabelecer
devido à impossibilidade de permanecer nos centros. Aliado ao processo de abolição da escravatura, que não proporcionou moradia e trabalho aos ex-escravos no final do século XIX e reformas de caráter higienista, segregacionista e elitista no início do século XX. O problema da habitação popular no final do século XIX é concomitante aos primeiros indícios de segregação espacial. Se a expansão da cidade e a concentração de trabalhadores ocasionou inúmeros problemas, a segregação do espaço impedia que os diferentes estratos sociais sofressem da mesma maneira os efeitos da crise urbana, garantindo à elite áreas de uso exclusivo, livres da deterioração, além de uma apropriação diferenciada dos instrumentos públicos. (BONDUKI, 2004, p. 20). A ocupação das zonas periféricas dos centros urbanos torna-se um processo irreversível mediante a necessidade de habitação de muitas pessoas com baixa renda. Os centros tornam-se cada vez mais locais de atividades empresariais e necessitam cada vez mais de mão-de-obra, que são atendidas pelas pessoas que moram em diversas regiões, uma vez que o centro perdeu essa característica de local residencial. Em Niterói, nas décadas de 1940 e 1950 a construção de prédios públicos contribuiu para modernizar a cidade através da arquitetura, somando-se a emblemática abertura da avenida Comandante Ernani do Amaral Peixoto em 1942. Na década de 80, ainda como reflexo da perda do status de Capital do Estado, a área central, onde estavam concentrados os empregos e serviços ligados à administração pública do Antigo Estado do Rio de Janeiro, assistiu ao seu esvaziamento, estagnação e perda de parte da população. (NITERÓI, 2006). Esse esvaziamento provoca um fenômeno de vazios urbanos e faz com que edificações que não possuem nenhum uso, sofram ação do tempo e se deterioram, pois não existe manutenção onde não há uso.
EDIFICAÇÕES OCIOSAS NA REGIÃO CENTRAL DE NITERÓI
Inaugurado em 2 de outubro de 1929, o edifício Renascença é um projeto do arquiteto Pietro Campofiorito, situado na Avenida Jansem de Mello 3, no bairro São Lourenço. Foi o primeiro arranha-céu da cidade de Niterói com 5 andares, sendo todo feito em concreto armado o que era uma novidade na época. A estrutura do imóvel, comparada com outras edificações da década de 1920, foi considerada avançada, principalmente, por possibilitar a instalação de elevador, equipamento, até então, inédito. O edifício foi construído para abrigar o Instituto de Fomento Agrícola do Estado do Rio de Janeiro, mas também foi sede da Secretaria de Agricultura e Trabalho, do Conselho de Contas do Estado, do Arquivo
e da urbanidade já instaladas e na mobilidade centrada na lógica do automóvel particular. De um lado, a cidade expande, avançando sobre as áreas rurais e os perímetros urbanos, definidos em lei municipal, acomodando de forma arbitrária as áreas que já foram ocupadas e aquelas que serão ocupadas no futuro; de outro lado, os vazios urbanos e imóveis vagos permanecem ociosos por vários anos, provocando uma desintegração socioterritorial entre os bairros e as áreas centrais da cidade, dificultando as ligações entre bairros e elevando os custos de implantação da infraestrutura urbana. (BRASIL, 2010, p. 40). O plano afirma que os territórios centrais ocupam áreas com toda a infraestrutura básica acessível com transporte coletivo e que o esvaziamento destas áreas é, enfim, consequência de um crescente número de edifícios ociosos desde 2000. Em 2006 o Governo Federal elaborou um estudo sobre reabilitação de áreas centrais das cidades brasileiras e informa que “Reabilitar os centros urbanos das grandes cidades brasileiras [...] é uma das ações prioritárias do Ministério das Cidades, através do Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais.” (BRASIL, 2010. p. 17). Neste documento são informadas medidas que visam combater o déficit habitacional no País, tomando algumas medidas como transferência de áreas subutilizadas que pertencem à União aos programas de regularização fundiária e provisão habitacional de interesse social, estimando beneficiar diretamente 420 mil famílias. O programa atua como mobilizador, facilitador e fomentador das ações, uma vez que quem tem a atribuição de gerir o uso e a ocupação do solo é a esfera municipal. Bonates (2008) apud Wesz (2017) cita que o Programa de Arrendamento Residencial, em uma de suas vertentes, estimula a revitalização urbana e a recuperação de sítios históricos através da reabilitação de antigas edificações para destiná-los ao uso residencial. Entretanto, alguns entraves surgem, como: (a) imóveis são privados; (b) a inadequação das edificações disponíveis para o perfil das famílias; e (c) empresas privadas não possuem interesse, devido ao alto custo em recuperar antigas estruturas. Frente a essa política, a requalificação de edifícios ociosos pode ser uma das ações que ajudariam na requalificação nas áreas centrais de qualquer grande cidade brasileira, pois a promoção de melhorias estimula novos ares, transforma a relação com o espaço e, reforçando a ideia de promoção da habitação de interesse social, colabora para equacionar a questão da falta de moradia de pessoas de baixa renda. Embora alguns entraves existam, os benefícios gerados são muitos, assunto que será abordado mais adiante.
No contexto da cidade de Niterói, a Prefeitura desenvolveu um projeto no ano 2012 chamado Morar Melhor - Programa de Requalificação do Centro de Niterói, que abrange cinco bairros como: Centro, Boa Viagem, Morro do Estado, São Lourenço e Ponta D’Areia que totaliza 3,2 milhões de metros quadrados que receberão melhorias e intervenções físicas e urbanísticas. Essas intervenções incluem a reformulação dos espaços públicos e toda infraestrutura existente, redes de esgotamento sanitário, iluminação pública, água, gás, pavimentação e sinalização nas ruas e calçadas e mobiliário urbano. O projeto criará espaços públicos acessíveis e com tratamento paisagístico que formará uma grande rede caminhável e cicloviária e assim integrando residências aos maiores pontos de atração de pessoas como os centros comerciais, universidades, transportes públicos e bicicletas, veículos leves sobre trilhos (VLT). São previstos até 40 mil novos habitantes fixos e novos comerciantes, além de atrair novas residências e comércios, a revitalização das edificações abandonadas e a ocupação de vazios urbanos. (NITERÓI, 2013).
A REQUALIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS NAS ÁREAS CENTRAIS
Ao longo do século XX a preocupação com questões ligadas à preservação do patrimônio vem permeando as ideias de instituições e pessoas preocupadas com o desenvolvimento das áreas centrais, entendendo que o patrimônio não se refere apenas às edificações históricas, mas toda edificação. Em 1964 foi realizado o 2º Congresso Internacional de Arquitetos e Técnicos de Monumentos Históricos e o conceito de monumento histórico deixou de ser um caso pontual para todo um conjunto representativo (CLAPER, 2006). Em 1995 foi criada a Carta de Lisboa durante o Primeiro Congresso Luso-Brasileiro , que norteou os princípios das intervenções na reabilitação urbana e de edifícios, como conceitos na preservação do patrimônio. A Carta cita que a reabilitação é uma estratégia de gestão urbana que tem a intenção de requalificar a cidade com intervenções que potencializam questões sociais, econômicas e de funcionalidade, melhorando as condições físicas do que está construído, reabilitando e instalando equipamentos, infraestrutura, espaços públicos, com a manutenção da sua identidade e características. A requalificação de edifícios tem por finalidade recuperar e trazer benefícios com a resolução de anomalias construtivas, funcionais, higiénicas, de segurança, elevando ao nível de exigência até próximo dos exigidos atualmente. (CARTA DE LISBOA, 1995).
desvantagem apontada foi com poluição, sujeira, alto número de moradores de rua e violência urbana. Esses fatores negativos podem ser melhorados à medida que uma área cada vez mais ampla recebe os benefícios dos edifícios requalificados.
O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL
Com o intuito de obter dados que reflitam a realidade da habitação no Brasil, a Fundação João Pinheiro realiza pesquisas que nos trazem algumas definições e dados estatísticos importantes. Podemos definir déficit habitacional de acordo com a publicação da Fundação João Pinheiro (2018, p. 19) como “[...] a noção mais imediata e intuitiva da necessidade de construção de novas moradias para a solução de problemas sociais e específicos de habitação, detectados em certo momento”. Outra definição importante é a de inadequação de moradia, refere-se aos problemas na qualidade de vida dos moradores e suas necessidades específicas internas, não à quantidade de habitações, onde políticas complementares devem se referir à melhoria dos domicílios. A PNAD (Pesquisa Nacional de Amostra de Domicílios) realizada no ano de 2015, publicada em 2018, aponta que o Estado do Rio de Janeiro ocupa o quarto lugar em déficit habitacional, com a necessidade de novas unidades num total de 460 mil unidades (FJP, 2018, p. 31). Referente à pesquisa de déficit habitacional de 2015, a Fundação João Pinheiro faz um confronto entre déficit habitacional e domicílios vagos. “A aparente contradição entre um déficit de moradias ao lado de um enorme número de imóveis vagos é sempre uma fonte de questionamento.[...] De acordo com a Pnad 2015, o Brasil possui 7,906 milhões de imóveis vagos, 80,3% dos quais localizados em áreas urbanas [...]”. (FJP, 2018, p. 37). Ainda nessa mesma pesquisa, a Fundação João Pinheiro nos traz os dados de domicílios vagos em condições de serem ocupados e em construção, por situação de domicílio, segundo regiões geográficas, unidades da federação e regiões metropolitanas. Os dados referentes à região metropolitana do Estado do Rio de Janeiro, domicílios urbanos é de 303.036 unidades.
Importante salientar que, embora este artigo tenha um contexto menor de análise, na cidade de Niterói e, mais especificamente a área central, é importante que tenhamos noção de um modo geral de como está estruturado o déficit habitacional e as edificações em desuso/vagos, pois esses dados mais abrangentes refletem comportamentos nas cidades que tenham similaridade, reforçando a ideia da requalificação como apoio para resolver as questões de moradia no Brasil.
CRITÉRIOS PARA VIABILIZAÇÃO DE USO DE EDIFÍCIOS PARA MORADIA
O processo de requalificação de edifícios, como citado anteriormente, visa tornar o espaço edificado, que encontra-se ocioso ou degradado, num espaço melhor para atender a novas necessidades, colaborando para a habitação de interesse social. Para que essas novas necessidades possam ser atendidas, devem ser realizados estudos que demonstrem a viabilização do processo, especialmente quando um edifício possui um uso diferente de moradia. Segundo Yolle (2006), existem dois tipos básicos de intervenção: um é demolir totalmente um edifício antigo e construir um novo no lugar; o outro é a reforma do imóvel obsoleto, numa intervenção mais extensa que pode chegar ao extremo de modificar o tipo de uso do imóvel, por exemplo transformando um imóvel comercial ocioso em um residencial. Ainda segundo Yolle (2006), o processo de reforma possui três eixos, sendo eles jurídico, comercial e técnico. São eixos semelhantes quando comparados à construção de novos empreendimentos, porém com características particulares. Particularidade essa maior quando esses empreendimentos são voltados à população de baixa renda, somando o caráter social e a limitação financeira. Não é de interesse deste artigo abordar as questões jurídicas de forma extensa, pois foge do campo da arquitetura. Porém, é importante salientar algumas questões que esbarram no quesito jurídico, como espólios, bens congelados, dívidas com o poder público, entre outros. Essas questões devem ser levantadas na análise inicial para viabilizar as intervenções, pois de nada adiantaria promover uma intervenção sem que as questões jurídicas estejam devidamente resolvidas. Assim como as questões comerciais, que referem-se ao valor venal do edifício e a falta de programas habitacionais para este fim. Yolle (2006), traz uma análise de comparação que demonstra uma unidade construída normalmente num custo de R$32.200,00 enquanto um de reforma residencial em área central é de R$35.000,00. A
requalificar a edificação. A exemplo do que citou Barrientos (2004, p. 115), a respeito do Edifício Guarujá, em Copacabana, que ganhou o nome de South Beach, em 2001: Composto por 90 unidades habitacionais de sala, quarto e cozinha americana, com aproximadamente 45m2 cada, ideal para uma pessoa ou um casal. E foi assim, com uma fachada preservada, o layout interno foi totalmente reconfigurado para se adaptar à nova utilização que iria receber. Assim questões de acessibilidade tornaram-se os principais pontos no projeto de conversão, deste modo, os banheiros receberam piso antiderrapante, foram colocadas barras de transferência nos boxes e as esquadrias receberam orientação para dimensões e aberturas, enfim, foram adotadas todas as premissas necessárias para atender as exigências do tipo de usuário da nova edificação. As cozinhas receberam bancadas em granito e água filtrada nas torneiras. O projeto de intervenção implementou ainda, os sistemas de ar-condicionado central, circuito fechado de televisão e PABX. Para se conhecer o estágio de degradação em que um edifício se encontra, saber se a sua estrutura comporta o grau de requalificação/reabilitação a que se propõe, é necessário fazer uma avaliação prévia seguindo uma metodologia específica. Essa metodologia é chamada de Avaliação Pós-Ocupação. A APO é um conjunto de levantamentos de informações que une a psicologia ambiental e as técnicas construtivas, para que as intervenções possam atender aos objetivos propostos, coletando, analisando e interpretando as informações nos níveis técnico e social das expectativas dos usuários. (BARRIENTOS, 2004). Existe uma fase de pré-diagnóstico que visa trazer informações que permitam decidir se a intervenção deverá ser feita para derrubar, recuperar ou atualizar a edificação. São situações hipotéticas bem comuns nessa fase inicial. Tomemos como base uma avaliação que justifique em termos técnicos e econômicos, a viabilidade de a intervenção ser realizada num processo de requalificação/reabilitação/retrofit. Barrientos (2004) cita que a decisão de requalificação/recuperação tem caráter menor, quando há indícios de recuperar a adaptar a edificação para sua nova utilização. Acrescentar elementos de conforto nos casos em que a degradação não é um fator relevante e a intenção é de melhorar as condições de utilização. O processo de vistoria é muito importante nas avaliações. Segundo Barrientos e Qualharini (2004) apud Yolle (2006), as vistorias no imóvel são ferramentas fundamentais para decisão sobre qual intervenção será feita. Devem ser precisas, a depender do momento e da extensão que cada uma possui, pois uma vistoria extensa demais no início pode representar desperdício de trabalho, bem como vistorias superficiais podem omitir informações relevantes numa etapa de projeto executivo. Elas são divididas em:
● Vistoria assistemática: também chamada de ocasional, realizada sem predisposição para tal fato. É bem comum na fase preliminar da concepção e elaboração do projeto básico; ● Vistoria sistemática: realizada a partir de um planejamento, necessita e operações específicas, instrumentos e documentos particulares. Ocorre numa etapa de definição executiva da intervenção, quando há a sinalização da viabilidade do empreendimento. Para avaliação de possibilidades para a mudança de uso ou para otimização do uso atual, Loureiro et al (2006) relacionam o que chamam de método DRAPI, que consiste em descrever, retrospectar, analisar, prospectar, implementar. Analisaremos os três primeiros. Primeiro o objetivo de descrever o objeto arquitetônico, suas propriedades como construtivas, funcionais, históricas, artísticas, mercadológicas. A fase retrospectiva analisa o grau de perda de desempenho de sistemas prediais através da técnica de pós-ocupação walkthrough indicando problemas relativos ao uso, ocupação, patologias dos sistemas prediais e construtivos. Aqui existe o levantamento de dados e informações que irão facilitar a decisão da intervenção. A fase de analisar, cria critérios de desempenho para o novo uso, como: ● Desempenho: estabelece o comportamento que se espera da edificação; ● Benefícios: quais os benefícios em curto, médio e longo prazo; ● Custos: iniciais e ao longo da vida útil da edificação das soluções adotadas; ● viabilidade técnica da implantação: se a estrutura existente pode adaptar-se ao novo uso e a novas tecnologias. Toda essa metodologia deve ser aplicada de forma a estabelecer que uma edificação possa receber uma intervenção de requalificação/reabilitação para destinar o uso para habitação, tendo em vista que muitos edifícios foram projetados para servirem a questões comerciais e que o processo de esvaziamento não permite que seja usado com todo seu potencial habitacional.
A conclusão que chegamos é que a ideia de ter esses espaços ociosos com um grande potencial habitacional, esbarra em questões comerciais e financeiras por parte do poder público e numa falta de interesse do setor privado, o que nos faz crer que em sua grande maioria só pensamos em termos financeiros. Não podemos desconsiderar os fatores financeiros, econômicos, mas em geral os fatores de qualidade do meio urbano junto à possibilidade de proporcionar boa moradia a uma classe de pessoas de baixa renda não são mensurados em termos monetários. A pesquisa proporcionou termos uma visão diferente sobre as áreas centrais das nossas cidades, pois são carregadas de muita história que estão escritas em cada traço, em cada estilo construído, em cada forma. Nem sempre de história completamente positiva, as edificações abandonadas nos contam um passado que foi esquecido, abandonado.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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