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Parcelamento do Solo Urbano
Samuel Rossi Engenheiro civil – CREA/SP 5069214316
Resumo O parcelamento do solo urbano tem por finalidade precípua ordenar o espaço urbano destinado a habitação. Para tanto, mister se faz sua divisão, dentro dos ditames legais. O parcelamento do solo urbano visa a urbanização de uma gleba, em zona urbana ou de expansão urbana, mediante sua divisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas. Assim, o parcelamento, de acordo com a Lei nº 6.766/79, consiste na subdivisão de gleba, situada em zonas determinadas do território municipal urbano, em lotes destinados à edificação. Sendo que o parcelamento compreende dois tipos: Loteamento tem necessidade de abertura, modificação ou ampli ação de logradouros públicos na área; Desmembramento aproveita o sistema viário e xistente. Palavras-chave: lotes, loteamento, sistema viário, responsabilidade do governo municipal e infraestrutura.
1 - DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, "as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como os espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem". Em razão dessa modificação, o percentual antes determinado pela lei 6.766/79 para parcelamentos (35% da área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em loteamentos destinados a uso industrial, cujos lotes tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais. É a própria Lei Federal nº 6.766/79 que regula os meios adequados ao parcelamento do solo urbano em seu art. 2º, in verbis:
"Art. 2° O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes."
1.1 - DO LOTEAMENTO É a primeira forma prevista na legislação de parcelamento do solo urbano. Dando sequência às definições, a Lei n° 6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que dá seu conceito no art. 2°, § 1°, in verbis :
"§ 1° Considerase loteamento a subdivisão de gle ba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes".
Com o advento da Lei Federal 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.
Assim, sendo instrumento útil à execução da política urbana, nenhum parcelamento do solo deverá ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2º, também da aludida lei federal. Sua regulação se dá basicamente pela lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbanísticas, sanitárias, civis e penais visando a disciplinar a ocupação do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse público coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
Coube aos Municípios , observadas as diretrizes gerais a serem fixadas no art. 2º do Estatuto da Cidade, a tarefa de realizar a política de desenvolvimento urbano, promovendo o seu adequado ordenamento territorial mediante o planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, conforme art. 30, inc. VIII, e art. 182 e seguintes da CRFB/88.
2 - Do Objetivo Muito embora recepcionada pela carta constitucional vigente, a Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79) merece uma releitura pósvig ência da Constituição da República e do Estatuto das Cidades, Lei n. 10.257/01, em razão das novas diretrizes lançadas ao desenvolvimento urbano, que, como antes mencionado, passam a nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano reforçando a função socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurança, do bemestar social e do equilíbrio ambiental (art. 1º da Lei 10.257/01). Resulta dessa nova visão uma especial preocupação com a ideia de urbanismo, controle e organização do processo de urbanização acelerado, alcançável por meio de um maior planejamento e uma gestão municipal democrática participativa, que assegure o crescimento sustentável das cidades nas diferentes temáticas como o direito de moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e serviços públicos, trabalho e lazer, para as presentes e futuras gerações, e exequível, preferencialmente, através da importantíssima edição dos planos diretores municipais.
O parcelamento do solo tem sido o tema mais requisitado pelos membros do Ministério Público, atualmente, em consultas formuladas ao governo municipal, tendo em vista a notória expansão urbana dos municípios e os conflitos jurídicos e ambientais que lhe são correlatos. Leis municipais específicas vem sendo aprovadas para disciplinar o parcelamento do solo como instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.
Esta lei dispõe sobre a divisão do território do Município em zonas e setores e estabelece critérios e parâmetros de uso e ocupação do solo, com o objetivo de orientar e ordenar o crescimento da cidade.
Zoneamento, é a divisão do território do Município visando dar a cada região melhor utilização em função do sistema viário, da topografia e da infraestrutura existente, através da criação de zonas e setores de uso e ocupação do solo e adensamentos diferenciados.
6.1 Sistema Viário
Os critérios de Zoneamento definem o sistema viário estrutural hierarquizado, geralmente composto por uma via central e duas vias externas, sendo a via central aquela que contém a canaleta para o transporte de massa e as pistas lentas para atendimento às atividades lindeiras, e as vias externas, as ruas paralelas com sentido único de tráfego destinada ao fluxo contínuo de veículos.
Do exposto acima, fica evidente a necessidade de se estabelecer larguras mínimas para o leito carroçável e também dos passeios devidas as seguintes questões técnicas: − Estabelecimento de larguras mínimas para o leito carroçável em função de mão única ou dupla, estacionamento de um lado ou ambos os lados e manobras de veículos pequenos, médios e grandes; − Estabelecimento de larguras mínimas para os passeios para a viabilização de se implantar os equipamentos de acordo com as normas de acessibilidade e arborização urbana; − Estabelecimento de quadras de no máximo 150 metros de comprimento com o objetivo de se evitar vielas sanitárias ou de circulação de pedestres bem como promover maior conforto termo acústico.
6.1.1 Sugestões para largura mínima das seções transversais das ruas (leito carroçável e passeios)
Vias expressas ou de grande comunicação Avenidas: 26,00 metros; sendo dois leitos carroçáveis com 8,00 metros de largura cada, canteiro central de 4, metros de largura e dois passeios, um em cada lado externo do leito carroçável, com 3,00 metros de largura. Vias principais (marginais): 20,00 metros; sendo 14,00 metros de largura do leito carroçável e um passeio de cada lado com largura de 3,00 metros de largura. Vias com trafego apenas para escoamento local: 16,00 metros; sendo 10, metros de largura do leito carroçável e um passeio de cada lado com 3,00 metros de largura. Vias secundárias mão dupla: 15,00 metros; sendo 10,00 metros de largura de leito carroçável e um passeio de cada lado com 2,50 metros de largura, podendo
terminar em balões de retorno que permita inscrever uma circunferência de diâmetro mínimo igual a uma vez e meia a seção transversal da rua. Vias secundárias mão única: 14,00 metros; sendo 9,00 metros de largura de leito carroçável e um passeio de cada lado com 2,50 metros de largura, podendo terminar em balões de retorno que permita inscrever uma circunferência de diâmetro mínimo igual a uma vez e meia a seção transversal da rua.
6.2 - Das Dimensões dos Lotes
A Lei Federal nº 6.766/79 em seu artigo 4º, inciso II, in verbis:
"II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização especifica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes".
Porém, a partir de 1º de fevereiro de 1999 (início da vigência da Lei 9.785/99) os municípios podem exigir, por lei, o percentual que entenderem, bem como determinar as áreas mínimas e máximas dos lotes, e os coeficientes máximos de aproveitamento , previsto no parágrafo 1°, artigo 4º.
Seria o caso de perguntar: um cartório imobiliário, ao receber um projeto de desmembramento já aprovado pela municipalidade, com base em lei, autorizando área diferente à norma federal, deve proceder ao registro? Obedecerá a norma municipal ou à federal? Do que foi exposto, inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo na própria Constituição Federal, face à autonomia municipal consagrada no artigo 30, incisos I e II da Constituição Federal.
6.2.1 Sugestões das Dimensões Mínimas do Lotes
NAS ZONAS RESIDENCIAIS: Testada de 10,00m e área de 250,00m2; lotes de esquina terão testada de 12,00m; NAS ZONAS COMERCIAIS: Frente de 12,00m e área de 300,00m2; lotes de esquina terão testada de 15,00m; NAS ZONAS INDUSTRIAIS: Frente de 15,00m é área de 750,00m2; lotes de esquina terão testada de 20,00m;
Observação: Fica vedado o desmembramento de lotes, assim como a construção de mais de uma habitação no mesmo.
6.2.2 - Do Posicionamento das Edificações
O afastamento da divisa, deverá levar em consideração a orientação geográfica do imóvel e garantir condições de iluminação, insolação e ventilação, para a edificação a ser construída no imóvel, assim como às existentes nos imóveis adjacentes.
Neufert escreve: “Até hoje, os princípios e clichês válidos, originalmente feudais, de privacidade e representação no programa espacial, foram assimilados conscientemente por grande parte do público. A sociedade urbana rica concretizou esses princípios em forma de vilas e apartamentos de luxo. Paralelamente, decorrentes da necessidade maciça de habitação para a classe trabalhadora, surgiram os projetos de conjuntos habitacionais populares de aluguel, com sua ocupação em quadras de grande densidade (maximização do uso de área e lucros)”.
É a indignidade sendo enfiada goela abaixo dos menos favorecidos. É a discriminação legalizada.
Continua Neufert: “Morar de forma moderna significa hoje delimitar, dentro de um contexto urbano, espacial e temporal, os interesses individuais e sociais no interior da moradia, atendendo as exigências de privacidade e sociabilidade (ou anonimato).”
Com a crescente dissolução da família tradicional, surgiu a tendência cada vez maior de não separação espacial entre morar e trabalhar.
Ainda Neufert: “Os setores clássicos de vida em conjunto ou individualizada dentro da moradia recuam para o pano de fundo no cálculo de áreas, tornando-se cada vez mais importante o espaço de uso múltiplo (estar-trabalho, morar sociabilizado em forma de apartamentos com equipamentos comuns, etc.)”. Essa não é a síntese verdadeira da urbanização de favelas?
Estamos instituindo no Brasil o “Plano de Massa” alemão, pósguerra, regulando a forma de habitação em zonas delimitadas, controladas pela legislação urbana opressora, discriminatória, tudo em favor de construtoras que se enriquecem a qualquer custo, aos olhos de uma sociedade muda e de um governo omisso.
Maior densidade demográfica, menor custo por habitante para implantação da infraestrutura, maior o lucro.
Não podemos justificar essas manobras como “utopia do pobre” e nem mesmo que, aumentando o tamanho dos lotes e larguras das ruas tornarão essas áreas dependentes do automóvel, uma vez que existe forte e irreversível tendência de troca das matrizes de energia, das derivadas fosseis para as renováveis (solar e eólica).
Das possibilidades de uso simultâneo entre veículos/velocidade, pedestres e arborização extraemse as larguras necessárias das ruas.
Apenas para exemplificação rápida, utilizaremos alguns dados técnicos para se chegar a largura de uma via secundária e principal:
SECUNDÁRIA
− Largura necessária do leito carroçável para cruzamento de dois automóveis: 4, metros; − Faixa de segurança necessária para invasão das copas das arvores, considerando de um lado arvore de pequeno porte (diâmetro da copa de 5,00 metros) e do outro arvore de médio porte (diâmetro da copa de 7,00 metros): 6,00 metros; − Faixa de segurança necessária para um ciclista: 1,25 metros; Total da largura mínima do leito carroçável de uma via principal: 12,00 metros.
PRINCIPAL − Largura necessária do leito carroçável para cruzamento de dois ônibus: 6, metros; − Faixa de segurança necessária para invasão das copas das arvores, considerando de um lado arvore de pequeno porte (diâmetro da copa de 5,00 metros) e do outro arvore de médio porte (diâmetro da copa de 7,00 metros): 6,00 metros; − Faixa de segurança necessária para um ciclista: 1,50 metros; − Total da largura mínima do leito carroçável de uma via principal: 14,00 metros.
O que nos resta é apelarmos para o bom senso das autoridades públicas, principalmente aos governos municipais e Ministério Público e fazer valer o texto extraído do “Guia do Parcelamento do Solo Urbano”, publicado pelo Ministério Público do Estado de Santa Catarina, in verbis :
“O Parcelamento do Solo Urbano é um instrumento de execução da política de desenvolvimento e expansão urbanos em sede municipal, vinculado às diretrizes do art. 2º do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbanísticas, sanitárias, civis e penais visando a disciplinar a ocupação do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse público coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. Para análise e aprovação do parcelamento (loteamento e do desmembramento), a lei reguladora impõe que sejam cumpridos requisitos que estão expressos como condição para o desenvolvimento válido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts. 6º e 7º); apresentação do projeto (arts. 9º a 11); aprovação pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); préregistro (art. 18); execução (art. 18, V), e registro de parcelamento. A atuação do Ministério Público é legitimada, senão por disposição da própria Lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente, pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposições de sua Lei Orgânica Estadual (LC197/00), a considerar como função institucional do Órgão a proteção de outros interesses individuais indisponíveis, individuais homogêneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, “e”), e a exigir sua manifestação nos processos em que a sua participação seja obrigatória por lei ou, quando entender cabível a intervenção em razão de interesse
