Manual de Manutenção Predial, Manuais, Projetos, Pesquisas de Gestão Industrial

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Plano de

Manutenção Predial

Preventiva e

Corretiva

1 GENERALIDADES

1.1 OBJETIVO

O objetivo principal do plano apresentado a seguir é de estabelecer uma sistemática mais eficiente e eficaz da gestão predial, com foco na manutenção preventiva e corretiva. Além disso, uma atuação preventiva traz impactos positivos no que se refere à economicidade de gastos, e principalmente na confiabilidade dos sistemas e instalações que integram as edificações, trazendo segurança e bem-estar aos funcionários, usuários e terceirizados. 2 EQUIPE RESPONSÁVEL PELA ELABORAÇÃO DO PLANO DE CONTROLE DE CONFORMIDADE AO PLANO DE MANUTEÇÃO PREDIAL Para elaboração do plano foi composta uma equipe multidisciplinar tendo como responsável o engenheiro Arthur Assis Landim n° 9097/D, conforme cartilha da IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) a edificação corresponde ao nível 2 de inspeção que define: “ Nível 2: para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem sistemas construtivos mais complexos como climatização, automação, etc. Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou arquitetos, mais engenheiros eletricistas.” 3 DESTINATÁRIOS Este plano de manutenção predial é destinado aos gestores prediais, supervisores de manutenção, encarregados de postos prediais, empresas contratadas e técnicos de manutenção, dando-lhes informações básicas sobre a edificação, de forma simples, clara e objetiva. Nele serão encontradas as rotinas de manutenção preventiva e corretiva dos sistemas prediais abrangendo: arquitetura e civil, instalações hidráulicas e elétricas. 3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS O plano de manutenção predial interfere diretamente na estimativa da vida útil da edificação e, sua correta elaboração aliada ao cumprimento das atividades técnicas especificadas nesse plano, acarretarão em um acréscimo considerável no valor da vida útil final, assim como demonstra a Figura abaixo. Figura 1: Desempenho ao longo do tempo

3.2 ATRIBUIÇÕES E COMPETÊNCIAS

As atividades da Equipe de Manutenção Predial compreendem a conservação e manutenção de edificações, instalações, sistemas hidráulicos, sistemas elétricos e serviços básicos de marcenaria e serralheria, além do serviço de chaveiro. A Equipe de Manutenção como entidade responsável pelo efetivo funcionamento e conservação dos prédios e equipamentos do Campus possui entre as suas atribuições e competência a responsabilidade de zelar e garantir que os bens tenham a sua vida útil e características funcionais conservadas, assim compete à Equipe de Manutenção Predial:

1. Executar medidas para conservação dos bens e patrimônios;
2. Executar serviços de manutenção preventiva;
3. Executar serviços de manutenção corretiva;
4. Inspeções prediais;
5. Planejar a aquisição e utilização de equipamentos e materiais, fiscalizando sua validade e condições de conservação, de forma que evite desperdícios;
6. Serviços de pequenas instalações;
7. Setor de Manutenção de Edificações e Instalações. São atribuições e competências do setor: ▪ Urbanização: manutenção e conservação das vias, estacionamentos bem como suas sinalizações aéreas e no piso. O setor de manutenção de Edificações e Instalações do Campus não é responsável pela poda de árvores e corte de grama; ▪ Obras de instalações: pequenas obras de instalações, manutenção e conservação de revestimentos de tubulações, rebaixamento de teto (gesso ou qualquer outro material para rebaixamento de forro), stands e outros; ▪ Acabamento: manutenção e conservação de revestimentos e aplicações em paredes e pisos, tanto no interior quando no exterior das edificações; ▪ Serviços de pintura em geral: manutenção e conservação da pintura no interior e exterior das edificações; ▪ Carpintaria: manutenção de telhados e coberturas; ▪ Manutenção e conservação de portas, janelas, tetos e outros, incluindo fornecimento de vidros; ▪ Chaveiro: execução de copias de chaves e aberturas de algum sistema de abertura com defeito. **** É de responsabilidade da equipe de manutenção apresentar croquis quando houver alterações em redes, infraestruturas, alvenarias e demais elementos construtivos que alterem os projetos cadastrais da edificação do Campus. Setor de Manutenção Hidráulica e Sanitária** São atribuições e competências do setor: ▪ Problemas de vedações: vazamento, perda de jato, refrigeração deficiente e outros; ▪ Problemas relacionados a partes da bomba ou do motor: perda de lubrificação, refrigeração, contaminação, ruído anormal, vazamento na carcaça da bomba, níveis de ruído e vibração muito altos e outros; ▪ Outros problemas relacionados ao Sistema Hidráulico e Sanitário. **** É de responsabilidade da equipe de manutenção apresentar croquis quando houver**

alterações em redes, infraestruturas, alvenarias e demais elementos construtivos que alterem os projetos cadastrais da edificação do Campus. Setor de Manutenção Elétrica São atribuições e competências do setor: ▪ Manutenção de cabos de eletricidade: fiação, materiais elétricos e outros; ▪ Manutenção dos quadros elétricos; ▪ Manutenção de cabos de informática, comunicações, sistema de alarme, controle eletrônico, antenas, para-raios e outros; ▪ Pequenas manutenções nos aparelhos de ar condicionado, ventilação, refrigeração, iluminação e outros; ▪ Instalação de tomadas e pontos de energia extras em ambientes onde já existam infraestrutura de distribuição implementada; ▪ Serviços de pequenas instalações ▪ ▪ ** Para manutenção dos cabos de informática o serviço deverá ser executado sob supervisão e orientação da Divisão de Infraestrutura e da Divisão de Tecnologia da Informação da IES. **** É de responsabilidade da equipe de manutenção apresentar croquis quando houver alterações em redes, infraestruturas, alvenarias e demais elementos construtivos que alterem os projetos cadastrais da edificação do Campus. Setor de Serralheria e Marcenaria** São atribuições e competências do setor: ▪ Serralheria: pequenas manutenções de conservação, reparo e recuperação de bens, esquadrias, máquinas, equipamentos, estruturas, armações e pequenas construções. ▪ Marcenaria: manutenção, conservação, reparo e recuperação de bens móveis, divisórias, armários, esquadrias e outros. **** É de responsabilidade da equipe de manutenção apresentar croquis quando houver alterações em redes, infraestruturas, alvenarias e demais elementos construtivos que alterem os projetos cadastrais da edificação do Campus. 3.3 DO CHEFE DE EQUIPE** Compete ao Encarregado de manutenção a elaboração dos planos de trabalhos de manutenção, distribuição e acompanhamento da execução das atividades. Análise e encerramentos das solicitações e ordens de serviço. Aplicação das normas e técnicas de manutenção. Providenciar o atendimento das solicitações dos fiscais e demais servidores habilitados, comunicação e gestão das informações entre os demais setores e institutos. Coordenar as atividades e as equipes de trabalho. Dar feedback ao solicitante do serviço, via memorando, informando a abertura de Ordem de Serviço e programação estimada da execução. O chefe de manutenção é responsável pela divulgação, cobrança e cumprimento das normas e procedimentos, mantendo continua supervisão e orientação aos seus subordinados quanto aos aspectos pertinentes à segurança do trabalho, proteção ao meio ambiente e

Não somente manter as condições originais das máquinas e equipamentos, mas as atividades de manutenção atualmente possuem um escopo mais abrangente. Elas também introduzem melhorias que permeiam a efetivação de condições que contribuem para o aumento da produtividade e qualidade dos serviços, assim, sendo divididas em: ▪ Atividades de Manutenção; ▪ Atividades de Melhoria. As atividades de manutenção têm o objetivo de manter ou reestabelecer as condições de operação e desempenho corrigindo eventuais deteriorações. Enquanto as atividades de melhoria focam-se na identificação de metodologias, ferramentas e processos que contribuam para o aprimoramento e maximização dos recursos possibilitando a antecipação e mitigação de falhas ou interrupções indesejadas. O planejamento efetivo da manutenção e o seu cronograma de atendimento são realizados identificando as atividades de melhoria e manutenção. GOMIDE et al. (2006) identifica, basicamente, as seguintes modalidades: ▪ Manutenção Preditiva: baseia-se em planejamentos exímios e elaborados onde os componentes de uma máquina são substituídos em períodos pré-programados, baseados em estudos e históricos de cada componente, aproveitando ao máximo sua vida útil, e trocando- os antes de entrarem em colapso. ▪ Manutenção Preventiva: São atividades planejadas que prezam a conservação dos equipamentos e suas características produtivas ou de trabalho antecipando a ocorrência de falhas/quebras. Em geral são representadas por programas de TPM (Manutenção Produtiva Total) lubrificação, reaperto e limpeza. Oposto à Preditiva, não considera dados históricos particulares, tendo também os componentes ou peças trocadas a prazos recomendados por seus fabricantes. ▪ Manutenção Corretiva: Possuem caráter emergencial e sem planejamento. Consiste em substituir peças ou componentes que se desgastaram ou falharam e que levaram a máquina/equipamento a uma interrupção. 4.3 PRIORIDADE DE ATENDIMENTO E GRAU DE IMPORTÂNCIA A Prioridade de atendimento das solicitações de serviços é definida conforme o tipo de manutenção e o seu planejamento. Outro fator relevante para essa priorização é o Grau de Importância Operacional ou Criticidade de uma máquina/equipamento para as atividades educacionais do Campus, são esses parâmetros que orientam o chefe e os técnicos da Equipe de Manutenção a antepor um atendimento a outro. Para melhor entendimento, abaixo, segue algumas considerações sobre Criticidade e Prioridade: Entende-se por Criticidade o quanto um equipamento é crítico ou influência o funcionamento de um conjunto ou sistema. E quanto o efeito de um mau funcionamento ou falha de um item compromete o desempenho de um sistema como o todo. E Prioridade abrange o tratamento que se dá ao serviço no momento de sua execução. Prioridades de Atendimento são normas ou padrões de gerenciamento que indicam quais os critérios a serem adotados para definir quem tem preferência de atendimento, quando existem vários pedidos pendentes ou simultâneos e acima da capacidade de atendimento momentâneo.

A Criticidade está dividida em: ▪ Classe A: são equipamentos essenciais e únicos, que quando sujeitos a falhas, podem ocasionar risco de morte ou danos ao ser humano ou ao meio ambiente, interrupção parcial ou completa das atividades do campus; ▪ Classe B: são equipamentos que quando sujeitos a falhas podem ocasionar graves perdas no processo educacional e atividades administrativas do Campus; ▪ Classe C: são equipamentos que quando sujeitos a falhas acarretam apenas os custos do reparo, não devendo entrar no plano de manutenção preventiva. A Matriz de Criticidade é formada com a análise dos equipamentos em relação aos seus aspectos de: ▪ Segurança; ▪ Meio-Ambiente; ▪ Produtividade/Utilização; ▪ Qualidade; ▪ Custos. 4.4 PLANOS DE INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO Componentes do plano mestre de manutenção os planos de inspeção e de manutenção são os procedimentos que subsidiam a Equipe de Manutenção a verificar e conservar as características e condições necessárias e satisfatórias que os equipamentos e instalações necessitam para garantir o seu pleno funcionamento e condições de utilização. Os planos de Inspeção e manutenção dividem-se: ▪ Planos de Inspeção visual do campus; ▪ Planos de Manutenção Preventiva; ▪ Planos de Manutenção Preditiva; ▪ Planos de Inspeção elétrica; ▪ Planos de inspeção predial; ▪ Planos de inspeção hidráulica; 4.5 SOLICITAÇÕES E ORDENS DE SERVIÇO ORDENS DE SERVIÇO: O acionamento da Equipe de Manutenção é realizado por meio de solicitações de serviços, e em sua maioria são representadas por ações corretivas em instalações no campus da IES São João. A requisição de serviços à manutenção será realizada, independentemente da sua origem, através da solicitação que será feita pela DIVISÃO DE INFRAESTRUTURA. A divisão enviará um documento, via e-mail, tal documento formatado no programa excel, ao setor de manutenção com informações da divisão solicitante, local e serviço a ser executado, o responsável pelo setor de manutenção deverá responder a solicitação com materiais, equipamentos e estimativa de tempo de execução necessário para atendimento da solicitação.

Figura 5: Acesso ao banco de dados de funcionários. No total criamos 30 ordens, para exemplificar também o relatório, após a aprovação do sistema tais ordens serão excluídas, assim como os bancos de dados, para dar inicioas ordens da Instituição. Seria útil se a IES guardasse o arquivo com os exemplos criados, no caso de alguma duvida por parte de novos integrantes da equipe de manutenção e da própria IES

Figura 6: Modelo das Ordens de serviço Os itens em vermelho deverão ser preenchidos pela divisão de Infraestrutura e os itens em azul pelo pessoal da manutenção (encarregado). Após o funcionário da divisão de infraestrutura preencher a ordem de Serviço os campos preenchidos por ele deverão ser travados, através do bloqueio do formulário, o mesmo será feito pela seleção do item “bloquear formulário” (existente na parte superior da O.S.), mediante inserção de senha pessoal.

CRIAÇÃO DE PESQUISA POR NOVA ORDEM Nº DA ORDEM Figura 9: Modelo das Ordens de serviço

Este sistema de ordens gera relatórios mensais e anuais automaticamente. Clicando no ícone superior (ao lado do ícone da impressão) abre-se um quadro para selecionarmos o mês e o ano que queremos o relatório (escolhendo apenas o ano, teremos o relatório anual do sistema das O.S.). Figura 10: Ícone a ser clicado para seleção de relatório. Figura 11: Quadro para seleção do mês/ano do relatório desejado. Figura 12: Modelo de relatório mensal de conformidades, gerados automaticamente pelo sistema.

Plano de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva Figura 14: Ícone para impressão das ordens. Figura 15: Relatório de procedimentos de segurança e epi's a serem utilizados para realização do serviço – conforme NR10.

Após a conclusão da execução do serviço, a ordem de serviço é encerrada e encaminhada pela equipe de manutenção a chefia da divisão de infraestrutura que dará a baixa na mesma e faráo arquivamento da mesma. As Ordens de Serviço não finalizadas ficam em aberto e o sistema alerta para o número de ordens ainda não finalizadas, conforme abaixo destacado. Clicando-se no ícone “aplicar filtro” somos encaminhados diretamente para as O.S. em aberto (que não constam horário de finalização do serviço). CONTROLE DE FREQUÊNCIA E DE SUBSTITUIÇÕES: O controle de frequência e de substituições foi feito em planilha excel atendendo todas as considerações das ANS 03, 04, 05 do edital de licitação. Foram criadas planilhas para o ano de 2016 e 2017, as demais planilhas seguem o mesmo modelo, mudando apenas os dias destacados, que no caso, são os domingos de cada mês. Após o preenchimento das colunas a conformidade mensal será preenchida automaticamente. ** Caso haja troca ou acréscimo de algum funcionário a atualização deverá ser executada manualmente. ** Para que não haja alterações acidentais de fórmulas, as planilhas estão protegidas por senha, apenas algumas células estão desbloqueadas, estas podem ser editadas conforme necessidade de atualização. Na última aba dos arquivos temos os relatórios mensais / anuais do item, o calculo da conformidade é feito por média aritmética. Figura 16 : Planilha de controle de frequência dos funcionários. Figura 17 : Planilha de controle de substituições dos funcionários.

Plano de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva INSTALAÇÕES ELÉTRICAS:

• Quadro de força
• Barramentos
• Quadros de distribuição de luz e força
• Iluminação
• Tomadas e Interruptores 6 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL O imóvel a que se refere o plano de manutenção predial é utilizado para fins educacionais e administrativos.
• Área construída:
• Lote implantado:
• Idade da edificação: obra finalizada aproximadamente colocada em anos
  • Classificação da Edificação: Pelos documentos analisados e vistorias realizadas a edificação é classificada com REGULAR, uma vez que atende ao uso para que foi projetada. 7 VISTORIA DO IMÓVEL Serão efetuadas por ano duas vistorias ao imóvel da IES, a fim de verificar o estado de conservação das instalações existentes, e propor um programa de reparos na edificação e implantação do Campus, facilitando o sistema de manutenção predial que será aplicado nesta edificação. Serão observados os sistemas estruturais, instalações hidráulicas (hidrossanitárias) e elétricas, instalações civis, impermeabilizações e coberturas da edificação.

6 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Verificações do programa de manutenção ou inspeções são avaliações periódicas do estado de uma edificação e suas partes constituintes e são realizadas para orientar as atividades de manutenção. São fundamentais e obrigatórias para a gestão de um programa de manutenção, conforme a ABNT NBR 5674. A definição da periodicidade das verificações e sua forma de execução fazem parte da elaboração do programa de manutenção de uma edificação, conforme responsabilidades definidas pela ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674. As informações contidas neste relatório e no programa de manutenção auxiliam no processo de elaboração das listas de conferencia padronizadas (check-list) a serem utilizadas, considerando:

• Um roteiro lógico de inspeção e verificações das edificações;
• Os componentes e equipamentos mais importantes da edificação;
• As formas de manifestações esperadas do desgaste natural da edificação,
• As solicitações e reclamações dos usuários. Para o melhor entendimento dos usuários responsáveis pela correta execução do plano, assim como os profissionais habilitados que deveram executar os serviços de verificações, inspeções, aferições e correções pré-determinadas, é fundamental a organização de quais componentes cada sistema irá contemplar. Foi definido que, para a edificação em questão, os sistemas constituintes para manutenção predial preventiva em estudos assim como os seus componentes é o demonstrado na planilha abaixo:

Plano de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva SISTEMAS E SEUS COMPONENTES SISTEMAS COMPONENTES SISTEMAS COMPONENTES RESERVATÓRIOS RESERV. SUP. DIVISÓRIAS PAINÉS LAMINADOS RESERV. INF. (^) ESTRUTURA METALON ALVENARIA DE VEDAÇÕES PAREDES LOUÇAS SANITÁRIAS BACIAS SANITÁRIAS MUROS PIAS / CUBAS SPDA CABOS DE ATERRAMENTO CAIXAS E VÁLVULAS DE DESCARGAS VEDAÇÕES E REPAROS PARA RAIO (^) CAIXAS ILUMINAÇÃO DE EMERGENCIA LAMPADAS TUBULAÇÕES BATERIAS TELEFONIA CABOS INSTAL. ELÉTRICAS CIRCUITOS PLUGS RECEPTÁCULOS (^) REVESTIMENTOS CERÂMICOS REJUNTE TOMADAS / INTERRUPTORES PEÇAS CERÂMICAS QUADROS DISTRIBUIÇÃO PISOS SUPERFÍCIES INSTAL. HIDRÁULICAS TUBULAÇÕES / CAIXAS DE INSPEÇÃO LIMPEZA REGISTROS PINTURA SUPERFÍCIES TORNEIRAS TEXTURAS CONEXÕES (^) LIMPEZA IMPERMEABILIZAÇÃO MANTAS VIDRO FOLHAS ESQUADRIAS DE MADEIRA ADEQUAÇÃO AS NORMAS DE ACESSIBILIDADE VEDAÇÕES FOLHA COBERTURA IMPERMEABILIZAÇÃO DOBRADIÇAS E FECHADURS FIXADORES CAIXILHO E VISTAS TELHAS ESQUADRIAS DE FERRO ESTRUTURA ( FECHADURAS E DOBRADIÇAS) CALHAS E RUFOS VEDAÇÃO (SILICONE) VEDAÇÕES^ DAS PERFURAÇÕES FOLHAS COMBATE A INCÊNDIO EXTINTORES ESTRUTURAL LAJES MANGUEIRAS PILARES ALARME DE INCÊNDIO VIGAS O intervalo de tempo em que cada sistema irá receber manutenção é um procedimento de fundamental importância para garantia do sucesso do plano, tendo em vista que longos períodos sem manutenção irão acarretar em deterioração dos sistemas. A definição da periodicidade para cada sistema foi baseada em recomendações dos fabricantes, assim como também pelo Programa de Manutenção Preventiva do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado. Outro parâmetro respeitado para elaboração foi o agrupamento de atividades de diversos sistemas que possuem intervalos iguais ou semelhantes para um mesmo período de atividades de manutenção, facilitando assim a contratação e gestão do plano, como apresentado nos anexos a seguir.