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MÓDULO 3 – VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES CON CARACTERISTICAS ESPECIALES
COLOMBIA
1. ¿Qué tipo de bienes inmuebles con características especiales se consideran en su territorio y como se determina su avalúo. Que inmuebles son exentos de impuestos?
Orientación: El participante deberá indicarnos como se desarrolla el ejercicio valuatorio de aquellos inmuebles que se consideran con características especiales tales como bienes inmuebles de patrimonio histórico, cultural, arquitectónico, de preservación ambiental, bienes inmuebles de comunidades indígenas o afroamericanos, centros comerciales entre otros. Por otra parte, nos puede indicar cuales de estos bienes y otros tienen exención del pago de impuesto predial o de renta
Para el caso de Bogotá según lo reportado por la secretaría de Hacienda las exclusiones y exenciones de pago del predial son las siguientes:
(http://www.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet_sdh/impuestos/predio_imp/Impu esto%20predial%20unificado/Quien_debe_pagar_este_impuesto)
Predios excluidos de impuesto predial
- Los salones comunales de propiedad de las juntas de acción comunal.
- Los predios edificados residenciales de los estratos 1 y 2 con avalúo catastral inferior a $9.298.
- Las tumbas y bóvedas de los cementerios, siempre y cuando no sean de propiedad de los parques cementerios.
- Los inmuebles de propiedad de la iglesia católica, destinados al culto y vivienda de las comunidades religiosas, a las curias diocesanas y arquidiocesanas, casas episcopales y seminarios conciliares.
- Los inmuebles de propiedad de otras iglesias diferentes a la católica, reconocidas por el Estado colombiano y destinadas
- Los bienes de uso público de que trata el artículo 674 del Código Civil.
- Los predios de la Defensa Civil Colombiana siempre y cuando estén destinados al ejercicio de las funciones propias de esa entidad.
- Los parques naturales o públicos de propiedad de entidades estatales.
- Los sujetos signatarios de la Convención de Viena.
- La Sociedad Nacional de la Cruz Roja Colombiana.
- El Distrito Capital.
Predios excentos de impuesto predial
- Los inmuebles de propiedad de las entidades sindicales destinados a la actividad sindical
- Los inmuebles de propiedad de las empresas de servicios públicos, destinados a cumplir las funciones propias de la creación de cada dependencia
- Las edificaciones nuevas que se construyeron en el área urbana del Distrito Capital de Bogotá destinadas a parqueaderos públicos entre el 29 de diciembre de 1998 y el 31 de diciembre de
- Los inmuebles de propiedad de personas naturales y jurídicas, así como las sociedades de hecho damnificadas a consecuencia de actos terroristas o catástrofes naturales ocurridas en el Distrito Capital, respecto de los bienes que resulten afectados en las mismas
- El predio de uso residencial urbano o rural en donde habiten personas víctima del secuestro o de la desaparición forzada, siempre y cuando sea de propiedad del secuestrado o desaparecido, o de su cónyuge, o compañero permanente, o sus padres
- Según el Acuerdo 426 del 29 de diciembre de 2009, los predios que de acuerdo con las definiciones del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá hayan sido declarados inmuebles de interés cultural en las categorías de conservación monumental, integral o tipológica tienen derecho a un porcentaje de exención según se indica en la siguiente tabla
….
GEN General
SA Servicios Administrativos
TT Tránsito y Transporte
GOB Gobierno
CUL Cultura Ciudadana
CDR Comodato recibido de la nación (Aeropuerto)
Bienes Uso Público:
Espacios de dominio público de utilidad para todos y para el bienestar común, que se diferencian de los bienes fiscales en que estos no pueden ser negociados por ninguna circunstancia. Se divide en:
Sigla Significado Descripción
URB Urbanizaciones Bienes entregados en cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.
UPBR Uso público sin título real Espacios que por formación urbanística han sido de dominio público, sobre los cuales no hay títulos pero que el municipio guarda, custodia y administra.
USOP Uso público Bienes adquiridos por el municipio por compra o cesión.
IUP Inval Uso Público Fajas de terreno entregadas por el INVAL al municipio.
No son Sujetos del Impuesto - EXENCIONES - DEDUCIONES.
No son sujetos pasivos del Impuesto predial:
a) Las personas que tengan bienes exentos de acuerdo con las normas del concordato.
b) Las presas, estaciones generadoras de propiedad de las entidades que constituyan obras públicas para generación y transmisión de energía eléctrica, acueductos, riegos, regulación de ríos, caudales, de acuerdo con él Artículo 4o. De la Ley 56 de 1981.
c) Aquellos que determinen cada Concejo por medio de Acuerdo.
Están eventos del Impuesto Predial los sujetos del tributo que determine cada concejo, por un plazo limitado que exceda de 10 años siempre y cuando sea conforme con los planes de Desarrollo Municipal. (Artículo 3. - Ley 14/83).
Los concejos podrán otorgar exenciones provisionales sin sujeción a los planes de desarrollo:
a) Del pago de intereses y sanciones de mora, por la suma que los sujetos del impuesto adeuden hasta el 31 de diciembre de 1983, si presentan por primera vez la estimación del avalúo Catastral, siempre y cuando éste sea aceptado por la autoridad Catastral antes del 31 de diciembre de 1984. Si pasado un mes después de la presentación, la autoridad catastral guarda silencio se entiende que aprobó el avalúo presentado.
b) Del pago de Impuesto Prediales y de las sobretasas correspondientes, causadas hasta el 31 de diciembre de 1983, por construcciones o mejoras no declaradas ante las oficinas de Catastro, si se presentan las respectivas documentaciones antes del 31 de diciembre de 1984 ante las oficinas de Catastro o Tesorerías Municipales. (Artículo 1. - Ley 14/83)
El impuesto predial no tendrá deducciones de ninguna clase.
Es en la resolución 1463 de 1993 donde se establecen las metodologías para realizar avalúos especiales.
(http://www2.igac.gov.co:8080/igac_web/contenidos/plantilla_anclasDocs_cont_pagDetalle.js p?idMenu=71)
En Santiago de Cali el ejercicio valuatorio de aquellos predios que son considerados especiales, como bienes de patrimonio histórico, cultural, arquitectónico, de preservación ambiental, bienes inmuebles de comunidades indígenas o afroamericanos, centros comerciales entre otros, son acogidos por los acuerdos 25 de 30 de diciembre de 1992 y el 31 de diciembre de 1998 del consejo Municipal de Cali, donde se autoriza la exoneración del pago de impuesto predial a los bienes inmuebles con las características que rezan en dichos acuerdos los cuales pueden ser consultados en el siguiente enlace:
(http://www.concejodecali.gov.co/documentos.php?id=54)
Los bienes de uso público de que trata el artículo 674 del Código Civil.
- Simetría (disposición de sus elementos).
- Proporción (alturas, ritmos de llenos y vanos).
- Técnica constructiva (materiales originales).
- Elementos simbólicos y decorativos (carpinterías de madera, forja y latonería
Para la valoración de bienes inmuebles declarados de patrimonio histórico, cultural, arquitectónico se deben consultar profesionales especialistas en este tipo de inmuebles restaurados, sacar un promedio por metro cuadrado del valor de restauración y el avaluador debe aplicarle en la inspección aplicar un castigo por el estado actual de conservación (para estos casos no aplica la formula de Fitto y Corvini).
Para la parte de investigación económica o encuestas a profesionales especialistas en restauración de bienes inmuebles declarados como patrimonio histórico, arquitectónico o cultural. Los encuestados han tenido en cuenta los siguientes aspectos para la restauración integral del antiguo teatro del Municipio de La Celia:
La reseña histórica e iconográfica, la evaluación estructural, el estudio de vulnerabilidad sísmica, el estudio de suelos, la evaluación de instalaciones eléctricas y de iluminación, la evaluación de instalaciones hidráulicas y sanitarias, los estudios especiales de acuerdo con el uso propuesto (museográfico, etc.), el estudio de pintura mural, el estudio fitosanitario (maderas), el estudio de los bienes muebles y los demás que sean del caso de acuerdo con las características específicas del inmueble.
OBRAS DE PRIMEROS AUXILIOS: apuntalamientos de muros u otras estructuras, sobrecubiertas provisionales de tejados destruidos. Protección de obras delicadas o muy vulnerables, tales como pinturas murales, retablos y/o molduras.
OBRAS DE ADECUACION FUNCIONAL: son las obras o acciones orientadas a mejorar la distribución, modernizar las instalaciones u optimizar el uso de los espacios de un inmueble, cambiando o no el uso original del edificio. Por ejemplo, en el caso de las viviendas en cuya rehabilitación se introducen, rediseñan o reubican servicios sanitarios y cocinas con el fin de adecuar la edificación a los usos, comodidades y condiciones higiénicas de nuestro tiempo. Los agregados y reformas deben ser los mínimos permitidos y la intervención puede ser reversible o permanente dependiendo del caso. En todos los casos debe ser posible la datación de los agregados, con el fin de proteger la autenticidad del inmueble.
OBRAS DE CONSOLIDACION ESTRUCTURAL: son aquellas obras que tienen por objeto devolver a la estructura constitutiva del edificio sus propiedades mecánicas, de resistencia y su capacidad de transmisión de esfuerzos, con el fin de que la estructura siga comportándose según su diseño original y ofrezca a sus ocupantes la seguridad necesaria para el uso del inmueble. Son obras dirigidas a reducir la vulnerabilidad y garantizar la sismo resistencia del edificio.
OBRAS DE RESTAURACION INTEGRAL: son aquellas obras de restauración como resultado del Proyecto Integral de Restauración.
Estas obras atienden todos los aspectos técnicos, de uso y de conservación que conforman un inmueble declarado Bien de Patrimonio Arquitectónico. Implica elaborar previamente el levantamiento arquitectónico, la reseña histórica, el diagnóstico, los planos de calificación, el proyecto de intervención y los planos correspondientes y el proyecto estructural, para ser sometido al estudio y aprobación del Ministerio de Cultura.
Receptor de residuos: el medio ambiente actúa como receptor de desechos de toda clase, generados tanto de las actividades domesticas como industriales. (por ejemplo: los residuos orgánicos se degradan sin ningún costo)
Proporciona bienes naturales: parques, paisaje etc. Cuyos servicios son demandados por la sociedad. Entra a formar parte de la función de producción de utilidad de economías domesticas.
Constituye un sistema integrado que proporciona las medidas para sostener toda clase de vida.
El aprovecharse de las funciones que brindan los recursos de forma irracional, y el no poseer un sentido de pertenencia frente a ellos, ha contribuido con el deterioro de medio ambiente y por ende de la calidad de vida. Por esta razón, ha surgido la necesidad de valorar económicamente este bien, con el fin de advertir a la población acerca de las implicaciones monetarias que representa la degradación del entorno. Sin embargo, existen diferentes posturas con respeto a este tipo de valoración; por un lado se encuentran los ecocéntricos, los cuales consideran que la naturaleza no tiene precio, pero si tiene un valor intrínseco e inherente, por lo tanto posee derechos morales. Y por el otro, se encuentran los antropocéntricos, los cuales consideran que el hombre en la medida en que utilicen los recursos es el responsable de asignar un valor al medio ambiente.
Teniendo en cuenta las dos posturas mencionadas anteriormente, los economistas ambientales, consideran que se encuentran en una posición más antropocéntrica, aunque esta presenta algunas modificaciones, denominada como antropomórfica extendida, en la cual la naturaleza tiene una serie de valores instrumentales para el ser humano incluidas las generaciones futuras.
Observando que la valoración económica no solamente incluye las generaciones actuales, sino que además busca que las futuras generaciones se beneficien de los bienes ambientales, es importante mencionar porque surge la necesidad de valorar económicamente el medio ambiente y los recursos. A continuación se listan las principales razones, por las cuales es importante asignar un valor económico al medio ambiente:
Suministra información relacionada con los beneficios sociales resultantes del mejoramiento, protección y preservación del capital natural.
Permite cuantificar los costos de conservación, protección y mantenimiento de los recursos naturales.
Evalúa el monto de las obras de compensación que deben ir conexas a los proyectos de desarrollo.
Mejora la planificación y aprovechamiento de los recursos naturales.
Contribuye con el diseño de las políticas de gestión ambiental.
Proporciona información para el establecimiento de tarifas relacionadas con las actividades que incrementan el deterioro de la calidad ambiental.
Estima las implicaciones económicas provenientes de la contaminación.
Determina los costos de recuperación de un área afectada por acciones antrópicas.
Incentiva al uso racional de los recursos naturales por parte de la población.
Estima la productividad (pesca) de un ecosistema.
Analizando las razones por las cuales es importante valorar el medio ambiente, se puede concluir que los impactos que se generan sobre el entorno se traducen en modificaciones en el bienestar social en forma de adquisición de costos y disminución de beneficios económicos.
VALORACION DE LOS EFECTOS SOBRE EL MEDIO AMBIENTE
Previa a la valoración económica de los recursos es importante determinar el uso actual del bien a valorizar; para establecer los usos ambientales. Los economistas especializados en esta área, han definido tres categorías de uso, las cuales se explican a continuación:
Valor de uso: valor determinado que ofrecen los individuos por emplear actualmente los recursos que brinda el medio ambiente.
Valor de opción: valor que está dispuesto a pagar el individuo por hacer uso del medio ambiente en el futuro siempre y cuando no lo hagan hoy.
- Entre los métodos indirectos se puede destacar: el método de comportamiento adverso, el de precios hedónicos, el de coste viaje y el método de la función de la producción de salud.
Método directo. Este método se caracteriza por valorar a partir de la construcción de mercados hipotéticos (estimables). El método que se utiliza para este tipo de valoración es el de valoración contingente.
METODO DE VALORACION CONTINGENTE
En el ámbito mundial se ha visto la necesidad de buscar alternativas que conduzcan de una u otra forma con la preservación, conservación y mantenimiento del medio ambiente. Por esta razón la valoración económica de los recursos naturales ha venido adquiriendo un gran significado en las actividades de protección, ya que esta forma de valorar, permite asignar al entorno además de un valor inherente por su naturaleza, un valor económico; lo cual contribuye con el uso racional de los bienes y servicios ambientales que el medio proporciona para el desarrollo de diferentes actividades humanas.
Uno de los métodos que se han utilizado para asignar un valor a los bienes no mercadeables, es decir los bienes que proporcionan los recursos naturales es el método de valoración contingente. A continuación se hace una descripción de la técnica contingente.
Método de valoración contingente (MVC)
La metodología de valoración contingente se inicia aproximadamente en el año de 1963 en Estados Unidos. Esta técnica se utiliza para la estimación económica de los recursos naturales y se basa en la simulación de mercados por medio de encuestas y escenarios hipotéticos para un bien o bienes, para los cuales no existe mercado.
El método de valoración contingente (MVC), se utiliza para evaluar los cambios en el bienestar de los individuos especialmente cuando estas modificaciones involucran bienes y/o servicios que no tienen precio. Además de esto busca que los individuos expresen su actitud frente ha determinadas situaciones contingentes.
Objetivos del método de valoración contingente
Los objetivos del método se fundamentan en la existencia de productos o calidades de productos donde las observaciones no están dadas a partir de preferencias. Es decir, de cantidades de productos transadas en el mercado. De acuerdo con esta justificación se pueden enumerar alguno de los objetivos de la técnica.
- Evaluar los beneficios de los proyectos que tienen que ver con bienes y/o servicios que no tienen mercado.
- Estimar la disponibilidad a pagar (DAP) o la disponibilidad a aceptar (DAA,) por parte de los individuos que se ven afectados por modificaciones presentadas en los bienes ambientales.
- Establecer una relación beneficio costo de los proyectos que se ejecutan para mejorar el bienestar social, económico y ambiental de la comunidad.
Características del MVC
La metodología de valoración contingente se diferencia de otras técnicas de valoración ambiental en los siguientes aspectos:
Método directo o hipotético.
Implica la construcción de un mercado para un bien ambiental, por medio de preguntas a los individuos que resultan involucrados.
Es utilizado cuando la valoración no se puede realizar a partir de observaciones (ejemplo: disfrute de un ave).
Es la única técnica en la cual se pueden estimar el valor económicototal de un recurso natural.
Metodología para la aplicación de la técnica
El procedimiento para la aplicación del método de valoración contingente esta disgregado en varios aspectos los cuales se presentan en el siguiente listado y se visualizan en el diagrama.
Diseño de la encuesta. El objetivo principal de las encuestas es establecer el valor que las personas asignan a un cambio específico de un atributo ambiental o a la máxima disponibilidad que pueden tener los individuos para acceder al bien.
La confiabilidad del estudio depende en un alto porcentaje del diseño de las preguntas. Para esta técnica se han desarrollado diferentes formatos de cuestionarios con el fin de adaptar cada encuesta de acuerdo a las necesidades de la investigación.
En la siguiente tabla se describen los formatos existentes de las preguntas relacionadas con la disponibilidad a pagar o la disponibilidad aceptar.
Tabla. Formato de preguntas
FORMATO DE LA PREGUNTA
DESCRIPCION
EJEMPLO
Abierto En este caso se formula la pregunta sobre la DAP o la DAA y el entrevistado responde. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar mensualmente por la conservación de una tingua?
Referéndum o Binario El método del referéndum consiste en formularle un solo precio al encuestado y el responde si lo acepta o no lo acepta. ¿Estaría usted dispuesto a pagar mensualmente por la conservación de la tingua $500?
Si___ o No___
Iterativo El formato de pregunta iterativo fue una de las primeras técnicas, y también se conoce como juego de postura o subasta.
La técnica consiste en preguntarle al individuo si esta dispuesto a pagar una determinada cantidad de dinero por un bien ambiental.
Si la respuesta es afirmativa, se repite con una cantidad mayor hasta que el individuo responda negativamente.
Sila respuesta es negativa se prueba con valores menores hasta que la respuesta sea afirmativa.
El mayor valor se interpreta como la máxima DAP y el valor menor como la mínima DAP. ¿Estaría dispuesto a pagar al mes $500 por la
conservación de la tingua?
Si • o No___
¿Estaría dispuesto a pagar al mes $550 por la conservación de la tingua?
Si • o No___
¿Estaría dispuesto a pagar al mes $600 por la conservación de la tingua?
Si __o No •
Rta: la máxima DAP por la conservación de la tingua es de $550.
Múltiple La metodología de este formato, es presentarle al individuo un listado con diferentes alternativas de DAP por algún servicio ambiental. ¿Cuál es la DAP por la conservación de la tingua?
a. $600/mes _____
b. $550/mes _____
c. $500/mes _____
Forma de aplicar la encuesta. Al emplear la técnica de valoración contingente es importante definir la forma en que se va a realizar la encuesta. Existen diferentes estilos para encuesta. Las metodologías se analizan en el siguiente cuadro.
Cuadro 1. Formas de aplicación de encuesta
Formato de encuesta Ventajas Desventajas
Personal - Más comunes.
Encuesta preliminar. La encuesta preliminar puede convertirse en una buena herramienta, ya que se puede utilizar de forma tal que permite por un lado identificar el mercado y por otro limita el área de estudio.
Otra de las ventajas que trae consigo la elaboración de una encuesta preliminar, es que proporciona al grupo gestor una idea sobre el grado de información de la población acerca del recurso que se pretende valorar.
Encuesta real. La encuesta real es el que suministrara la información acerca de la disponibilidad a pagar o aceptar por parte de la comunidad. Es importante que esta encuesta sea diseñada con los parámetros establecidos en los numerales mencionados anteriormente.
Uno de los aspectos relevantes en el momento de realizar la encuesta es el tiempo. Ya que es importante que exista concordancia con el tiempo transcurrido desde que se produjo el evento sobre el cual se investiga. Por ejemplo, no es lo mismo averiguar sobre la disponibilidad a pagar cuando existe una quema de rastrojo al final del verano (momento en el cual se produce el fenómeno) que cuando se esta en primavera.
El tiempo para responder es otro punto a tener en cuenta, ya que es importante dar un tiempo prudencial a las personas sobre la DAP. Un ejemplo, es cuando se les pregunta la DAP sobre determinado bien y se les deja un día para pensarlo, o cuando la respuesta debe ser inmediata. En el caso de veinticuatro horas para responder, las personas dan un valor mas bajo ya que tiene tiempo para consultarlo con su familia y esto ha generado que los valores sean menores, mientras que cuando la respuesta es inmediata el valor es mucho más alto.
Encuesta de confiabilidad. Esta encuesta se hace con el fin de contrastar las respuestas de la encuesta real con la de confiabilidad. Esta encuesta debe hacerse después de un tiempo prudencial después de haber contestado la encuesta real, luego se compara y se evalúa la solidez de las respuestas. Así se puede controlar la influencia de algunas circunstancias que cambiaran con el paso del tiempo los resultados.
Metodología para aplicar encuestas. El procedimiento para encuestar se divide en tres partes:
Primera Parte: se debe proporcionar al entrevistado la siguiente información:
- Información sobre el bien objeto de valoración.
- Información completa sobre el estudio.
- Gráficos, dibujos, fotografías que ayuden a la compresión del problema.
Segunda Parte: considerar la modificación del objeto d estudio.
- Nivel de partida en cuanto a la calidad ambiental, la modificación propuesta, lo que significa para la persona y la financiación.
- Disponibilidad a pagar por parte de la persona frente al cambio propuesto.
- La cantidad de dinero propuesto debe girar en torno al bienestar social.
Tercera Parte: preguntas que permitan averiguar las características relevantes: edad, sexo, estado civil, nivel de ingreso, educación y preferencias por el bien a valorar.
Sesgos en las respuestas
Las respuestas resultantes de la aplicación del método de valoración contingente puede generar una serie de sesgos, los cuales pueden están relacionados con la operación de este método, o con aspectos un poco mas complejos.
Cuadro 2. Sesgos presentes en el MVC
CLASE DE SESGO DESCRIPCION DEL SESGO IDENTIFICACION DEL SESGO
Sesgos Instrumentales
Punto de partida Este sesgo se presenta, cuando se asigna un valor al bien ambiental desde el inicio de la encuesta; el entrevistador le hace preguntas al encuestado hasta encontrar el punto de quiebre en las preferencias del individuo. El sesgo aparece porque generalmente el valor inicial condiciona la respuesta final. Es importante tener en cuenta que la persona entrevistada puede ofrecer un valor cercano con el fin de acortar el periodo de la entrevista. Cuando se lleven a cabo ensayos previos a la aplicación de la encuesta se recomienda:
- Dividir el grupo piloto en subgrupos.
- Utilizar un punto de partida diferente en cada grupo.
