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INFORME DE DERECHO CAMBIARIO SOBRE Título de Crédito Hipotecario Negociable
Tipo: Monografías, Ensayos
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“Año de la unidad, la paz y el desarrollo” FACULTAD DE DERECHO
Autores: Ramos Tejada, Marlin. Santisteban Monteza, Ziulen Daniela. Ynga Román, Sayuri. Escuela Profesional: Universidad de San Martín de Porres - Filial Norte. Docente: Dr. Fernández Vásquez, José Arquímedes. SEMESTRE: 2023-I Mayo 2023.
En un principio se crearon los créditos hipotecarios como instrumentos financieros para una mayor accesibilidad y seguridad jurídica sin embargo surgía una problemática, a razón de que el acreedor se veía afectado al no poder ejecutar de manera inmediata la garantía real debiendo esperar al trámite judicial. Por consiguiente, el legislador peruano crea el título de crédito hipotecario negociable incluida en la Ley General del Sistema Financiero (1996) luego es reconocido como título valor en la Ley de Títulos valores (2000) De acuerdo con el artículo 1.1 de nuestra Ley de Títulos Valores, para que un documento tenga la condición y efectos legales de título valor, debe incorporar un derecho patrimonial, estar destinado a la circulación y cumplir con los requisitos formales esenciales correspondientes, señalados en la Ley. Concretamente, Manuel Broseta Pont, en su Manual de Derecho Mercantil (Broseta Pont, 2005, pp. 401, 402.) al referirse a la importancia y función de los títulos valores, menciona dos elementos inherentes a la naturaleza del título valor: (i) Documento destinado a facilitar la circulación del crédito, (ii) Incorporación del derecho en el título o documento. Al referirse al primer aspecto, el autor indica que en la economía moderna, la transmisión de derechos patrimoniales debe efectuarse con rapidez, simplicidad y con el mínimo de inseguridad; características que la “vieja cesión de créditos no procura”; y para ello, “se recurrió a incorporar en un documento el derecho cuya circulación quería facilitarse”; en ese mismo sentido, Rodrigo Uría menciona: “Cumplen los títulos, principalmente, la función de facilitar la circulación de bienes y derechos, constituyéndose en útil instrumento del tráfico mercantil”, más adelante define el título valor como “aquel documento necesario para el ejercicio del derecho literal y autónomo mencionado en él”. En Perú el Dr. Ulises Montoya menciona que: “si bien existen divergencias en cuanto a la denominación, no ocurre lo propio respecto a los objetos que ella comprende. Se trata de todo ese conjunto de documentos que tienen vida propia, que circulan con gran intensidad en el tráfico económico, y de los que emergen, para sus titulares, derechos típicos con caracteres bien definidas”; como observamos, el doctor Montoya coincide con Broseta Pont, en la delimitación conceptual de estos instrumentos. El Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante, TCHN), tal como ha sido diseñado, cumple claramente con los dos primeros elementos: (i) incorporación, porque contiene un derecho de crédito a favor del tenedor legítimo; y (ii) destino circulatorio, porque el TCHN ha sido diseñado para permitir su libre circulación, lo que se hace tangible en la
estructura del documento y la posibilidad de transmitirse mediante endoso; en consecuencia, bastará que se cumpla con los requisitos formales esenciales que exige art. 241 Ley de Títulos Valores, para que el documento que en concreto se 12 genere en cada caso, haya sido correctamente emitido y surta los efectos que la Ley reconoce al TCHN.
Para poder entender que es el título de crédito hipotecario negociable se clasificara los conceptos: a) TÍTULO Es aquel documento que acredita un derecho; en especial un derecho de propiedad sobre cierta cosa b) CRÉDITO Es la cantidad de dinero que se presta de una entidad bancaria o financiera a cambio de garantizar su devolución y de pagar un precio por disfrutarlo c) HIPOTECA Es un derecho de propiedad sobre un inmueble que su dueño da a otra persona a un banco o a una sociedad, para asegurar o avalar una deuda que ha contraído con ellos. d) TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE Es un título valor representativo de una hipoteca unilateral, debido a que únicamente el propietario afecta a un bien a través de su decisión a un bien o varios bienes inmuebles, siendo de primer rango y debe cumplir los requisitos formales de una hipoteca ordinaria. El Título puede ser endosado libremente a cualquier persona sólo en respaldo de un crédito dinerario. En estos casos, el Título representará también el crédito garantizado con la hipoteca señalada en el mismo documento; a favor de su último tenedor.
El Título de Crédito Hipotecario Negociable tiene la naturaleza jurídica de ser un título valor a la orden, consecuentemente circula por endoso. El endoso es un acto que puede realizarse una vez emitido el título a favor del solicitante; en caso de que el propietario prevea que el primer endosante será una empresa del sistema
resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con esta hipoteca, será separado de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. c) También será destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el importe del crédito que garantiza, más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia señalada en el Título con la venta del bien, dicho saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a disposición del propietario. d) Los demás tenedores del Título, que no sean empresas del sistema financiero, gozarán de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango, según las leyes de la materia. e) La hipoteca contenida en el Título no respalda otras deudas distintas al crédito que originó el primer endoso del mismo, salvo que conforme al Artículo 245.3 de la Ley de Títulos Valores se haya señalado en el mismo título que su endoso sirve además para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa endosatario, en cuyo caso debe agregarse necesariamente, cláusula que limite su negociación
En cuanto al contenido del Título de Crédito Hipotecario Negociable, la Ley de Títulos Valores en su artículo 241° ha establecido los requisitos que debe contener el Título de Crédito Hipotecario Negociable, que debe emitir la Oficina Registral respectiva, y que son los siguientes: a) La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número que le corresponde. b) Lugar y fecha de emisión. c) El nombre y número del documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el título. d) La descripción resumida del bien afectado. e) El monto de la valorización será el importe hasta por el cual se constituye el gravamen hipotecario.
f) La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la inscripción registral de la hipoteca. g) El nombre y firma del Registrador, con la indicación de la Oficina Registral correspondiente. Además, deberá contener espacios adecuados para consignar la información relativa al crédito garantizado y los posibles endosos. Además, el título debe contener espacios adecuados para consignar la información relativa al crédito garantizado y a los sucesivos endosos. Cabe destacar que al igual que los demás títulos valores, el Título de Crédito Hipotecario Negociable también podrá ser emitido en forma incompleta, siempre que el propietario del bien afecto prevea que el endosatario será una empresa del Sistema Financiero, conforme a lo establecido en el artículo 242.3 de la Ley de Títulos Valores, para lo cual autorizará por escrito a esta última a completar las informaciones referidas únicamente al crédito garantizado. Dicha autorización deberá incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crédito, los intereses pactados y demás condiciones de este, así como la referencia al contrato de crédito y la fecha en que el mismo fue suscrito, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10° de la citada Ley y conforme a las normas expedidas por la SBS sobre el llenado de títulos valores incompletos.
La oficina de Registros Públicos debe expedir el título valor, y para ello se necesita la solicitud emitida por el propietario del inmueble inscrito. Una vez recibida la solicitud, se debe acreditar la inexistencia de los gravámenes y de las cargas realizadas por el Registrador. Posteriormente, haciendo uso del formulario admitido por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos, debe expedirse el título valor. Consiguientemente, el registrador anotará el gravamen hipotecario, que debe contener el valor del bien gravado, de acuerdo con la valorización del perito, que debe ser incluida en la escritura pública. Dicho gravamen hipotecario, brindará al tenedor un derecho exclusivo y preferente, en respaldo del crédito que se indique en el mismo documento en el acto de su primer endoso. ENDOSO DEL TÍTULO Es el beneficiario del Título, debe realizar su primer endoso y estipular en el mismo documento la cantidad determinable del crédito dinero que se garantizará con la hipoteca, agregándoles las condiciones de este. Según el artículo 242 de la Ley de
En el Título de Crédito Hipotecario Negociable los subsiguientes endosantes no asumen responsabilidad solidaria frente al nuevo adquirente o tenedor. Es decir, el único obligado al pago del valor mobiliario es el primer endosante, razón por la cual el propietario del bien debe ser a su vez el deudor del crédito garantizado.
- RESPONSABILIDAD DE LOS ENDOSANTES. En relación con las reglas primordiales y concretamente, los artículos 11° y 8° de la Ley de Títulos y Valores menciona que las personas capaces que firmen o intervengan en un título valor como endosantes, ocupan responsabilidad solidaria frente al último tenedor, salvo que hayan dejado constancia de la liberación de dicha responsabilidad, a través de una cláusula expresa, como las que usualmente se usa de “Sin Responsabilidad” u otras equivalentes. En el caso del Título de Crédito Hipotecario Negociable, debido a su naturaleza y los derechos que representa, fundamentalmente en consideración de que es un título que ya representa una garantía sólida como es la hipoteca, se exceptúa de esta regla que se aplica a todo aquel que interviene en un título valor como son los endosantes. Así, en el caso del Título de Crédito Hipotecario Negociable, quienes intervienen en calidad de endosantes de este título, a excepción del primer endosante, no asumirán tal responsabilidad solidaria frente al último tenedor, quien tomará entonces el título con la garantía de la hipoteca, salvo que expresamente y según cláusula especial intervengan como garantes, lo que es un respaldo adicional y voluntario, mas no una responsabilidad solidaria como ocurre en el caso de los endosantes de otros títulos valores. Esta liberación de responsabilidad que existe en el Título de Crédito Hipotecario Negociable además obedece al propósito de establecer un mercado secundario de estos valores, que al liberar de todo compromiso cambiario a sus endosantes hace más sencillo la intervención de los agentes interesados en su negociación; pues el tenedor tomará dicho título solo con la garantía que brinda la hipoteca que representa el título, sin ninguna responsabilidad cambiaria o crediticia de sus endosantes. Así, los endosantes no son obligados solidarios, sin que sea necesario para ello que se agregue la cláusula de que trata el artículo 39.2 de la Ley de Títulos Valores.
El ente emisor o expedidor del Título de Crédito Hipotecario Negociable es la Oficina de los Registros Públicos, y dicha emisión sólo se efectuará a solicitud del propietario del inmueble objeto de afectación. La solicitud del propietario se hace siguiendo las formalidades previstas para la constitución de una hipoteca ordinaria, esto es, suscribiendo una minuta y escritura pública expedida por un notario. Además, el Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable señala que las empresas del Sistema Financiero podrán solicitar la emisión de dichos títulos valores, previa autorización del propietario del bien o del deudor garantizado.
El contenido de la escritura pública consistirá en describir el bien inmueble objeto de gravamen, así como el valor de tasación, y demás datos que establece la ley. Este instrumento público servirá de sustento al Título de Crédito Hipotecario Negociable, o mejor dicho a la garantía en él incorporada, conjuntamente con el asiento registral donde quede anotada la hipoteca una vez expedida el título valor. La emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable se efectuará una vez que la oficina de Registros Públicos haya constatado que el bien se encuentra saneado, es decir, libre de cargas, gravámenes y cualquier otro que limite el derecho de disposición del propietario sobre el bien. Además, es importante señalar que el valor del gravamen será por el valor total A. Lugar y fecha de emisión. En lo referido al lugar de giro del TCHN, éste no constituye un requisito formal esencial, en la aplicación supletoria del inciso a) del artículo 120 de la ley de títulos valores, que forma parte del articulado de letra de cambio y establece que a falta de indicación del lugar de giro se debe entender que la letra ha sido girada el domicilio del girador; norma que resulte aplicable para el TCHN. La fecha de emisión sí es un requisito esencial, porque claramente nos permite contabilizar el plazo, en los casos de vencimiento contado a partir de la fecha de emisión, así como calificar debidamente los poderes, en caso que el título haya sido emitido con la intervención de personas jurídicas; ello ocurre, porque ante un eventual cuestionamiento sobre la representación, deberá revisarse si los apoderados contaban con poderes suficientes y vigentes para endosar el título (en el caso que la emisión haya sido realizada por SUNARP), o al suscribir el contrato de hipoteca (en caso la emisión haya sido realizada por una entidad del sistema financiero. Nótese que siendo la constitución de hipoteca un acto de disposición, los poderes deberán constar de manera expresa de acuerdo con el mandato del art. 156 del Código Civil. B. Sistemas de emisión. El Título de Crédito Hipotecario Negociable puede ser expedido en los siguientes supuestos: Primero, bajo la emisión por Sunarp, que se da en estas dos modalidades:
El levantamiento del gravamen hipotecario se realizará cuando sea cancelada la hipoteca, esto significa que la hipoteca seguirá vigente mientras no sea cancelado el crédito contenido en dicho título. Asimismo, puede darse el caso que el Título de Crédito Hipotecario Negociable no haya sido endosado, en cuyo caso el propietario deberá devolver el título no endosado al Registro Público, para lograr el levantamiento de la carga. En caso de haberse utilizado para garantizar alguna obligación crediticia, propia o de tercero, la devolución será del título cancelado en lo referido al crédito, por su último tenedor. En tanto no se devuelva el Título de Crédito Hipotecario Negociable de cualquiera de dichas formas, el gravamen se mantendrá vigente, no siendo por obvias razones aplicable la Ley N° 26639 que dispone que, una vez transcurrido 10 años del vencimiento del crédito garantizado con una hipoteca, esta se extingue de pleno derecho. Como no es posible determinar cuándo vence el crédito que está garantizando la hipoteca que dio lugar a la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable, lo que solo puede conocerlo el endosante y el último tenedor de dicho título valor, el Registrador está imposibilitado de verificar tal plazo, por lo que encontrándose contenido el derecho real de garantía en el título mismo, debe mantenerse vigente hasta su devolución
En lo que se refiere a la ejecución del título, la ley obliga a que este título sea protestado indefectiblemente, sea ante el notario, o mediante la formalidad sustitutoria, es decir, con la constancia de no haberse pagado el título consignando por la entidad del Sistema Financiero designada como lugar de pago. No otorga la Ley validez a la cláusula liberatoria del protesto, aun cuando así conste en el título. Con el título protestado o la formalidad sustitutoria se procederá a la venta directa del bien hipotecado, sin intervención de autoridad judicial, en cuyo caso, deberá designarse a una empresa del sistema financiero que asuma este encargo. La venta se hará al mejor
postor siempre que el precio por el que se enajene sea superior al 75% de la valorización señalada en el informe pericial que sirvió de base para la constitución del gravamen. La ley otorga un derecho de opción al legítimo tenedor para optar por esta modalidad, o recurrir vía jurisdiccional para ejecutar el bien conforme a las normas del Código Procesal Civil. Para su ejecución extrajudicial, la empresa del sistema financiero puede recurrir a los servicios de corredores de inmuebles, martilleros públicos, medios de comunicación social y similares. En el supuesto de que el valor del bien no encuentre postores por encima del porcentaje indicado, entonces es obligatorio recurrir a la vía judicial, en cuyo caso, la tasación será válida y servirá de base para determinar las posturas de ejecución Por último, es necesario señalar que en el caso de producirse la venta y esta no llegase a cubrir el monto total del crédito, el juez o la entidad a cargo de la venta dejará constancia incorporando en el título la indicación del saldo pendiente, por cuyo mérito el tenedor tendrá expedita la acción cambiaria contra el primer endosante. Asimismo, se debe recordar que conforme lo establece el artículo 242.2 de la Ley de Títulos y Valores, no otorga acción cambiaria contra los endosatarios del título; en este caso responde el bien hipotecado, y en la acción cambiaría el primer endosante, es decir, el que constituyó la garantía y originario merecedor del crédito.
La hipoteca20 representada por el Título solo podrá ser cancelada por el Registrador Público en mérito a la devolución del original del Título, sea como consecuencia de la venta directa o venta judicial del predio realizada por su último tenedor, o en su defecto, en mérito a la escritura pública de cancelación solicitada por el propietario, en cuyo caso este deberá figurar como el último endosatario del Título, debiendo ser insertado en la escritura pública. En el caso que la ejecución de la garantía siga a través del proceso judicial, el Juez, llegado el momento, ordenará se levante los gravámenes que
intervención solo liberará al primer endosante, en su condición de obligado principal, contra quien podrá dirigir las acciones de regreso previstas en la ley de la materia. c) Por la moneda empleada: pago en moneda nacional o extranjera. En el caso del pago en moneda extranjera se aplicarán las reglas generales contenidas en la Ley de Títulos Valores; asimismo, para que el pago se efectúe únicamente en esa moneda es necesario que se incluya en el propio título la cláusula de “pago en moneda extranjera”, además de consignarse el monto de la obligación en moneda extranjera. d) Otras formas de extinción de la obligación cambiaria: también podría extinguirse empleando otros medios regulados por el derecho común, tales como la dación en pago, novación, compensación, transacción y la consolidación. Pero, en estos casos, con excepción de la consolidación, será necesario contar con el consentimiento expreso del tenedor del Título de Crédito Hipotecario Negociable para que resulten jurídicamente válida.
