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RESUMEN SEGUNDO PARCIAL DERECHO CIVIL III: CONTRATOS
UNIDAD 15: COMPRAVENTA
FALLO RUIZ C/ MARIANETI (CÁMARA)
Código de Vélez: ART 1323 : " habrá compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero" ART 1123 CCYCN: Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. LA MAYORÍA SON ONEROSOS. ES EL CONTRATO MADRE : EN CASO DE DUDA APLICO LAS DISPOSICIONES DE LA COMPRAVENTA. DERECHOS QUE TENEMOS SOBRE LAS COSAS: USAR (IUS UTENDI): solo usar de la cosa DISPONER (IUS ABUTENDI): GOZAR (IUS FRUENDI): además del uso, tengo derecho a percibir los frutos de la cosa. No hace falta ser dueño para alquilar. Puede plantar también, porque tiene el goce sobre la cosa. En nuestro sistema se aplica el derecho romano , donde debe haber transferencia. Para que haya trasferencia de dominio debe haber: escritura (inmuebles siempre con escritura), boleta de compraventa (no tiene requisitos formales). Se necesita: TITULO SUFICIENTE: escritura o boleto de compraventa SE TRANSMITE EL DOMINIO ENTRE PARTES MODO: entrega material de la cosa PARA QUE SEA ERGA OMNES Y OPONIBLE A TERCEROS SE NECESITA ADEMÁS: PUBLICIDAD: INSCRIPCIÓN REGISTRAL. TIENE EFECTO DECLARATIVO, NO CONSTITUTIVO, LO UNICO QUE TRANSFIERE EL DOMINIO SON EL TITULO SUFICIENTE Y EL MODO. SISTEMA ROMANO: igual que el anterior: titulo suficiente, modo. SISTEMA FRANCES: más simple. Con el contrato solo ya se transmite la propiedad. Se firma el contrato ante escribanía y ya se transmitió y quizás no hice la tradición. SISTEMA ALEMAN: más complejo. Necesito las 3 cosas: titulo suficiente, tradición y la inscripción registral. Si no hay inscripción el vendedor sigue siendo el titular. TENENCIA : derecho a tener la cosa. Reconoce en el otro la titularidad del dominio de la cosa. Cuando no se lo devuelvo paso a ser poseedor, intervierte el titulo y a través de acción podes pasar a ser el dueño de la cosa. POSEEDOR: tiene uso y goce. Tiene la cosa con ánimo de ser dueño.
YUXTAPOSICIÓN LOCAL : no produce efecto jurídico, solo es de contacto con la cosa. En caso que me lo lleve es tenencia y si lo regalo es posesión. CARÁCTER CONSENSUAL DEL CONTRATO: A partir de la definición del código civil y comercial podemos afirmar que se mantiene el carácter consensual del contrato. Esto implica que la compraventa se perfecciona por él sólo consentimiento de las partes y a partir de ello genera a cargo del vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la cosa y a cargo del comprador una obligación de dar, es decir entregar un precio cierto en dinero. Se mantiene el criterio de que el contrato de compraventa servirá de título suficiente para transmitir la propiedad de la cosa a cambio de un precio Pero no producirá por si dicha transmisión ya que para eso para eso se requerirá junto con el título el modo, que va a producir el efecto traslativo del derecho real. Y en algunos casos, también se requerirá la inscripción registral (cuando tiene efecto constitutivo y no sólo declarativo). ART 1124 CCYCN: Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a: a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero; b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero. En todo contrato donde una parte se compromete a transferir una cosa y la otra a pagar un precio, se aplica reglas de compraventa. Requisitos del contrato son: OBJETO PRECIO TITULOS VALORES: una acción por ejemplo. Si hay venta no es cesión de derechos. Si hay acción es un derecho sobre algo. La diferencia entre compraventa y cesión es la cosa. En compraventa hay una cosa y en cesión de derechos hay derechos. ART 1125 CCYCN: Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra. .Diferencia estos contratos. Hay obligación de resultado en la obra. ¿Hay compraventa o hay contrato de obra? El contrato de obra es cosa futura. Si el comprador no provee materiales, hay contrato de compraventa. Si los provee, hay contrato de obra. ART 1126 CCYCN: Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos. COMPRAVENTA Y PERMUTA: Permuta es el antecedente de la compraventa. La compraventa sucede cuando hay medio de cambio. El valor me va a determinar si es permuta o compraventa. Permuta: una parte se compromete a dar una cosa a cambio de
llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor. ARTICULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo
- El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. REQUISITOS (SI FALTA ALGUNO HAY FALLA EN RELACIÓN A LA COSA, SI NO HAY COSA ENTONCES NO HAY COMPRAVENTA, DEBEN ESTAR LOS 5) COSA EN SENTIDO PROPIO O ESTRICTO : BIEN MATERIAL SUSCEPTIBLE DE APRECIACIÓN ECONÓMICA NO DEBE HABER PROHIBICIÓN DE VENTA : PUEDE SER LEGAL (POR CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLIO, EJEMPLO HERENCIA FUTURA, UN MONUMENTO) O CONVENCIONAL (PACTO DONDE SE PROHIBE A LA OTRA PERSONA VENDER LA COSA, SIEMPRE A UNA PERSONA DETERMINADA). DETERMINACIÓN : una de las partes dice por ejemplo que va a vender una cosa a cambio tanta plata, la cosa no estaría determinada, por lo tanto es inválido, debe ser determinada o determinable por género y especie. EXISTENCIA : Relacionado con la cosa futura, tiene que existir o si no existe susceptible de una futura existencia. Es un contrato conmutativo, pero se puede plantear la aleatoriedad, existe el contrato desde el consentimiento y tengo una cláusula resolutoria, un hecho futuro e incierto, el riesgo lo asume el comprador. COSA AJENA : el vendedor debe ser el dueño, la cosa no puede ser ajena. Se puede por excepción vender cosa ajena siempre y cuando aclare que es ajena.
PRECIO
Que ha indicado que el precio "es el valor común de cambio de las cosas traducido el equivalente en dinero, papel moneda o metálico". En el ámbito de la compraventa, es la suma de dinero que el comprador entrega El vendedor a cambio de la cosa que recibe, es la causa fin de la contraprestación del vendedor.
. Debe ser en dinero o en moneda de curso legal, o primordialmente dinerario, cierto (determinado o determinable) y serio. REQUISITOS: CIERTO: determinado o susceptible de ser determinable. Se puede pactar que la determinación del precio lo haga un tercero o se puede atar el precio de otro contrato a este. Se lo puede determinar de acuerdo a algo ajeno a las partes, por ejemplo una casa de acuerdo a la zona o terreno. Si no está determinado en unidad de medida el precio, si hay diferencia mayor al 5% la parte afectada puede resolver el contrato, si la diferencia es menor entonces no, lo soportan las partes. EN MONEDA DE CURSO LEGAL O EN DINERO : se puede contratar en moneda extranjera. SERIO: el valor tiene que ser real, efectivo, verdadero, estar acorde al valor de un mercado. VIL: el precio es demasiado barato. Hay lesión en la medida en que el afectado lo plantee. No da lugar a la nulidad, sino hay reajuste. NO HAY NULIDAD. Ej. una propiedad que en vez de 100 mil dólares se pagó $5 mil dólares. EL JUEZ NO LO PLANTEA DE OFICIO.
IRRISORIO: el precio es bajo. Se habla de resolver el contrato por nulidad porque hay falta de precio. HAY NULIDAD. Ej. una propiedad en vez de 100 mil dólares, se pagó mil pesos. EL JUEZ LO PLANTEA DE OFICIO POR CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLICO.
FORMAS DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO: DIFERENCIA ENTRE CÓDIGO VELEZ Y CCYCN.
HAY 3 FORMAS
ARTICULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. ARTICULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. ARTICULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra. ARTICULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. ARTICULO 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate. ARTICULO 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
.El contrato de compraventa no transmite la propiedad de la cosa vendida al comprador, si no que El vendedor queda obligado a transferirla. La obligación de conservar la cosa vendida en el estado en que se encontraba el tiempo del contrato hasta su entrega resulta trascendente porque así a las condiciones en que fue adquirido el bien y En definitiva a lo que las partes estuvieron en Mira al contratar. .Conservar la cosa es un cargo inherente a la obligación de entrega.
ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria. ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta. Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria. ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. ARTICULO 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable. ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador. ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición
resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.
PACTOS: en los cuales se ata el contrato a una condición, si se da algún hecho futuro e incierto se
resuelve el contrato
RETROVENTA: beneficia al vendedor. En el supuesto en que el vendedor opte por ejercer la retroventa, el comprador debe venderlo. Los plazos son REVENTA: beneficia al comprador. El comprador decide si lo vende o no. El comprador tiene la facultad de generar una nueva venta con su antecesor. Por ejemplo si el auto no le gusto, debe revenderlo, y el vendedor esta atado a aceptarlo. PREFERENCIA: no se transmite a herederos. Es un derecho a ser preferido ante la eventual venta que haga el vendedor. Beneficia al vendedor pero no está atado a la voluntad del vendedor, sino del comprador. No hay plazo. Siempre con notificación fehaciente. Si no responde, pasan 10 días y puede venderlo a cualquiera. Recepción de la cosa y pago del precio ARTICULO 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. ARTICULO 1153.- Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra. ARTICULO 1154.- Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla. ARTICULO 1155.- Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato. El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas. ARTICULO 1156.- Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las cosas muebles son adecuadas al contrato si: a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo; b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor; c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.
BOLETO DE COMPRAVENTA: lo regula el nuevo código. Otorga derecho al comprador por
boleto. DA UN DERECHO PERSONAL, NO REAL (PUEDE CEDER PERO NO VENDER POR EJ) ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Contratos ad solemnitatem de carácter relativo. En caso de no hacerlo, es una obligación de hacer. ART 1171 CCYCN: 2 SUPUESTOS: DE COMPRAVENTA O INMUEBLES Y OPONIBILIDAD POR QUIEBRA. El nuevo código protege a los compradores por boleto de compraventa. BIEN INMUEBLE: en caso de estafas o que aunque se obró de buena fé protege al perjudicado por ejemplo con medidas cautelares, por eso hay 4 requisitos para que pueda pedir escrituración: ART 1170 CCYCN. DEBE CUMPLIRSE TODAS A LA VEZ FECHA CIERTA: un hecho externo al boleto que le da verosimilitud a la fecha. QUE EL COMPRADOR CONTRATE CON EL TITULAR DOMINIAL O CON EL CESIONARIO DE ESE DERECHO (DEBE HABER CADENA EN LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO QUE CONDUZCA AL TITULAR O UN CESIONARIO). HABER PAGADO COMO MÍNIMO EL 25% DEL PRECIO. LA ADQUISICIÓN TIENE PUBLICIDAD SUFICIENTE SEA REGISTRAL O DE POSICIÓN. (QUE NO SEA POR EJ CLANDESTINO, OSCURO, QUE HAYA TESTIGOS, ETC COSA QUE SI TENGO QU PROBAR ESTE REQUISITO PUEDO LLEVAR A TESTIGOS).
ART 1171: Oponibilidad de concurso de quiebra: Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
El concurso lo solicita el mismo deudor. La quiebra la pide el acreedor para que se nombre representante del patrimonio y se investigue el patrimonio, ver acreedores, edictos, darle publicidad y en base a los activos y pasivos pagar las deudas. El código defiende al comprador por boleto que haya pagado el 25% pero sobre la masa de acreedores. Debe tener los 4 requisitos. Obliga al juez a escriturar a favor del acreedor y en caso de saldo pendiente debe hacer hipoteca para garantizar que se reparta luego entre acreedores.
SUPUESTOS ESPECIALES
1) LEY 14005: LEY DE LOTES, REGULA LA VENTA DE LOTES A PLAZOS. PREVE QUE EL DUEÑO
DE LOS LOTES SI PRETENDE VENDER A PLAZO DEBE IR A ESCRIBANO Y HACER ESCRITURA DE
AFECTACIÓN EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD DE INMUEBLE. EL ESCIRBANO MANIFESTA LA
VOLUNTAD DE TAL PERSONA DE VENDER PARCELA BAJO EL REGIMEN DE LA LEY 14002. TODOS LOS
BOLETOS DE COMPRAVENTA DESDE ESE MOMENTO SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD
DE INMUEBLE. LA LEY LO PERMITE PARA DARLE PUBLICIDAD Y SI UN COMPRADOR QUIERE
CONSULTAR SI SE VENDIÓ PIDE UN INFORME DE DOMINIO.
ART 8° DE LA LEY 14005 : REGULA LA IMPROCEDENCIA DEL PACTO COMISORIO EN CABEZA DEL
VENDEDOR ANTE 2 SUPUESTOS:
SI EL COMPRADOR PAGÓ EL 25% MÁS.
HIZO MEJORAS CON UN VALOR EQUIVALENTE AL 50% O MÁS.
2) LEY 19724 (PRE HORIZONTALIDAD): ANTERIOR A LA CONSTRUCCIÓN DE UN PH,
PROPIEDAD HORIZONTAL. ES ANTERIOR A LA 14005 (AMBAS LEYES SE DEROGARON CON EL CCYCN
PORQUE SE REGULA EN EL CÓDIGO). REGULABA LA VENTA EN POZO. OBLIGABA AL VENDEDOR A
CONTRATAR UN SEGURO.
AQUEL VENDEDOR QUE QUIERA VENDER UNA PARCELA, TENIA QUE REGISTRARLA EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD. SI EL REGISTRO ME INFORMA DE LA REGISTRACIÓN, ME INFORMA EL
ANTECEDENTE INMEDIATO, O ME INFORMA QUIEN ES EL DUEÑO, QUIEN COMPRÓ, O SI MANIFESTÓ
LA VOLUNTAD DE PONER PARCELA BAJO REGIMEN DE PRE HORIZONTALIDAD. EL NUEVO CÓDIGO
OBLIGA AL VENDEDOR QUE SOMETE LA VENTA BAJO ESTE REGIMEN A CONTRATAR UN SEGURO,
PARA QUE HAYA SEGURIDAD JURÍDICA.
COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES (CCYCN, NO VELEZ)
Regula la mayor cantidad de compraventas. TODAS ESTAS NORMAS SON DISPOSITVAS. SE REGULA EN
ART 1143 CCYCN AL 1162 CCYCN :
1) SE REGULA EL PRECIO
2) DOCUMENTOS DE LA VENTA
3) TIEMPOS DE RECEPCION Y MODALIDAD
4) EL PAGO DEL PRECIO
ART 1147 CCYCN: PLAZO PARA ENTREGA DE LA COSA : La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro
horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.
Dentro de 24 hs de celebrado el contrato si nada se dice, sino es dispositivo, las partes pueden estipular
el plazo de entrega.
ART 1148 CCYCN: LUGAR DE ENTREGA: El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los
usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato. El que pactan las partes o el que determinen los usos y costumbres o sino donde la cosa se encuentre. ARTICULO 1149.- Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso. ARTICULO 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada: a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas; b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños. ARTICULO 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.
UNIDAD 17: LOCACIÓN
ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. Se alquilan cosas. El objeto sobre el que recae la locación es el mismo que la compraventa, una cosa. En el código anterior se llamaba “locación de cosas”, hoy en día sólo locación. Antes estaba la “locación de cosas, de servicios y de obras”. Hoy es contrato de servicios y de obras, y la locación es sólo de cosas. En la compraventa se transmite la propiedad, en cambio en la locación se transmite el uso de la cosa , a cambio de dinero SERIO Y CIERTO al igual que en la compraventa.
Hay una obligación, un acreedor y un deudor, es un derecho personal del inquilina, no real. No hay una relación directa e inmediata con la cosa.
La relación sobre la cosa: el dueño de la cosa tiene una relación de hecho, tiene la cosa materialmente
y no reconoce a otra persona con un mejor derecho, tiene la POSESIÓN, es decir la detentación de la cosa por sí. Situación permanente. El inquilino sabe que tiene alguien un mejor derecho que él, tiene la TENENCIA sobre la cosa. Es una yuxtaposición local. Situación limitada en el tiempo. Tiene le uso y goce a cambio del alquiler. El dueño en la compraventa tiene título suficiente y modo. Si tiene ambas, tiene el DOMINIO. En las COSAS MUEBLES, lo que acredita que soy dueño de la cosa no registrable es la POSESIÓN. Si alguien tiene un mejor derecho que el mío, entonces tengo tenencia y no posesión. La posesión se debe adquirir de BUENA FÉ. Se pueden alquilar inmuebles, cosas muebles registrables y cosas muebles no registrables.
CARACTERÍSTICAS DE LA LOCACIÓN:
BILATERAL: genera prestaciones para ambas partes.
ONEROSO: si fuera gratuito sería un comodato, otro contrato.
FORMAL: la ley pone un piso para la prueba, de forma ad probationem.
TRACTO SUCESIVO : hay una renovación de las obligaciones, no se consuma en el
momento.
CONMUTATIVO: las partes saben las ventajas y pérdidas que se derivan del contrato.
DEFINICIÓN: ART 1187 CCYCN: UNA DE LAS PARTES (LOCADOR) CONCEDE A LA OTRA (LOCATARIO) EL
USO Y GOCE TEMPORARIO DE LA COSA A CAMBIO DE UN CANON EN DINERO.
ME REMITO A LAS REGLAS DE LA COMPRAVENTA.
ART 1188 CCYCN: FORMA : Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable,
de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
ARTICULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto
en contrario, la locación: a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
ART 1196 CCYCN: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
PLAZO DE LA LOCACIÓN: ART 1197 CCYCN, 1198 CCYCN, 1199 CCYCN:
PLAZO MÍNIMO: En la ley anterior de locación modificando el código de velez establecía 2 plazos mínimos: 2 años para el habitacional y 3 años para el no habitacional. El CCYCN dice que hay un solo plazo mínimo: 2 años para todos los destinos. ARTICULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. PLAZO MÁXIMO: con la ley anterior el máximo para todos eran 10 años porque decía velez que una locación muy prolongada se podía usar de manera abusiva e incluso para perjudicar a alguien. Con el CCYCN hay 2 plazos máximos: 20 años para el habitacional y 50 años para el no habitacional. ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO : ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor
pactado. SON TAXATIVOS
OBLIGACIONES DEL LOCADOR:
DEBE GARANTIZAR Y ASEGURAR LOS MEDIOS PARA QUE EL LOCATARI HAGA USO DE LA
COSA, DEBE ENTREGARLO EN ESTADO ADECUADO PARA CUMPLIRSE LA FINALIDAD.
CONSERVAR LA COSA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO
PAGAR MEJORAS
ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
ART 1201 CCYCN: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada
en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
ART 1202 CCYCN: PAGAR MEJORAS. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la
cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
Al terminar el contrato tengo derecho a que me reembolsen lo gastado en mejoras.
ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
ART 1204 CCYCN: Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.
En principio no tiene derecho a reclamar, salvo que haya sido con dolo.
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO: ART 1206 CCYCN
DEBERÁ CONSERVAR LA COSA EN EL ESTADO EN QUE LA RECIBIÓ CON EXCEPCION DE LAS
MEJORAS Y DEL DETERIORO POR EL BUEN USO QUE SE LE DIO.
PAGAR EL CANON CONVENIDO
NO CAMBIAR EL DESTINO DE LA COSA, DEBE MANTENER EL DESTINO EXPRESADO EN EL
CONTRATO.
PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES: además del alquiler, por regla las expensas las paga el inquilino. Los impuestos que gravan la propiedad los debe pagar el locador. Si es una finalidad comercial, el inquilino debe inscribirse en AFIP, pagar ingresos brutos, etc por su actividad. RESTITUIR LA COSA: finalizada la locación debe restituir la cosa alquilada en el estado en que la recibió con los deterioros por el tiempo.
ART 1211 CCYCN: MEJORAS EN LA COSA:
EXTINCIÓN ANTICIPADA: de común acuerdo de las partes se extingue la locación en cualquier momento.
Puede haber una extinción unilateral en los contratos bilaterales ya sea: por ley o por una cláusula en el
contrato.
El CCYCN prevé situaciones de extinciones unilaterales para el locatario con REQUISITOS:
ANTIGÜEDAD EN LA LOCACIÓN
NOTIFICAR LA DECISIÓN
INDEMNIZACIÓN
VÍA CONTRACTUAL:
NORMAS QUE PONE LA LEY
SE PUEDE PROHIBIR O HACERLO MÁS GRAVOSO
ANTIGÜEDAD: ART 1221 CCYCN: 6 meses de contrato es el mínimo. Bilateralmente cuando quiera, pero
unilateralmente tiene que pasar 6 meses sí o sí.
NOTIFICAR FEHACIENTEMENTE: de que va a resolver el contrato. Antes de vencerse el contrato y pasado
los 6 meses cuando quiera. Es un preaviso.
INDEMNIZACIÓN: debo indemnizar en caso de no haber pasado el año, es decir, arriba de los 6 meses y
antes del año, debo indemnizar con un mes y medio del alquiler. Si ya pasó un año, debo indemnizar por
un mes nada más. Vía contractual se puede modificar pero siempre a favor del inquilino o locatario. Las
normas son de orden público, entra en vigencia derechos constitucionales, como la vivienda digna.
Nunca se puede agravar la situación del más débil, el inquilino.
Artículo 1219. Resolución imputable al locatario El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos. Artículo 1220. Resolución imputable al locador El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. Artículo 1221. Resolución anticipada El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
ART 1218 CCYCN: se planteaba en código de velez: se venció el contrato, el inquilino se quedaba y
el locador le seguía aceptando el alquiler. No le pide que se vaya, le recibe el alquiler pero no renuevan
contrato. Cuando la ley no prevé, esta la jurisprudencia y doctrina. Se discutía si generaba esto una
“TACITA RECONDUCCIÓN”: Si seguía esta situación implicaba que tácitamente se había firmado un
contrato igual al anterior, con mismos plazos. Por lo que se generaba otro contrato, había obligaciones,
se vencía y seguía tácitamente el mismo. La otra doctrina decía que no ocurría esto sino que solo era una
prolongación del contrato original por el tiempo en que las partes decidiesen. Esta era la duda que se
generaba.
TÁCITA RECONDUCCIÓN: CONTRATO TÁCITO.
OTROS SÓLO PROLONGACIÓN DEL PRIMERO.
El CCYCN recolectó esto y entiende que no hay tácita reconducción, sino PROLONGACIÓN DEL
CONTRATO ORIGINAL, HASTA QUE LAS PARTES DEN POR CONCLUIDO EL CONTRATO CON NOTIFICACIÓN
FEHACIENTE. ES UN CONTRATO SIN PLAZO.
Artículo 1218. Continuación de la locación concluida Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
El fin normal de la locación es que se cumpla el plazo. El contrato puede resolverse anticipadamente por ambas partes. Y de manera unilateral la ley faculta al inquilino resolver antes el contrato en los casos previstos por la ley. Puede pasar que el inquilino cumpla con uno de sus principales deberes: pagar, no desviar el destino, etc. Si no paga entra en mora el inquilino y puede generar el desalojo (según la ley cuando dejen de pagarse dos períodos o lo que las partes acordaron pero nunca puede ser menor a dos meses). El locador tiene el derecho de pedir el desalojo pero no la obligación. ART 1222 CCYCN Y ART 1223. La obligación del inquilino en el desalojo seria una obligación de dar: pueden ser para constituir derecho real, restituir a su dueño, etc. FACULTADES SOBRE LAS MEJORAS ÚTILES O SUNTUARIAS: la útil va a ayudar a mejorar la cosa, pero la cosa funcionaría igual sin esa mejora. Y las suntuarias son las lujo, donde la utilidad no es apreciable. Frente a estas mejoras útiles o suntuarias, al devolver el inmueble: ART puede quedar en beneficio del inmueble alquilado si el contrato establece eso en caso de que no diga nada el dueño podría comprármelas puede pasar que el inquilino retire estas mejoras, con el límite de si tiene prohibido por contrato llevárselas o si al sacarlas dañe el inmueble o se haga con la intención de perjudicar (ejercicio abusivo del derecho). CLAUSULAS FIJAS EN LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN: DESTINO. PROHIBICION DE LA SUBLOCACIÓN. GENERALMENTE SE QUEDA EL DUEÑO CON LAS MEJORAS REALIZADAS.
