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EL PLAN INTEGRAL DE LA CIUDAD DE SUNNY ISLES
BEACH:
"Alcance de largo alcance" Está diseñado para establecer resultados claros y predecibles sobre las formas en que la tierra será utilizada y desarrollada proporcionando la base política para la implementación de códigos y reglamentos administrados por la Ciudad.
Integral:
Aborda las interrelaciones entre la tierra, los recursos, las personas, los sistemas, instalaciones públicas y desarrollo económico para proteger y mejorar la salud, seguridad y bienestar futuros de los residentes de la ciudad, trabajadores, negocios y visitantes.
Flexible:
Continuará evolucionando después de su adopción inicial a través de actualizaciones anuales y cinco revisiones del año. Se ajustará para satisfacer las necesidades y circunstancias cambiantes a lo largo del tiempo. El plan adoptado oficialmente no incluye las Condiciones Existentes y Antecedentes Documentos que se anexan a este plan con fines informativos.
Objetivo de uso de la tierra:
Proporcionar la mejor distribución posible del uso del suelo y los servicios para cumplir con las necesidades físicas, sociales, culturales y económicas del presente y del futuro poblaciones de manera oportuna y eficiente que mantendrá o mejorará la calidad del medio ambiente natural y artificial y amenidades.
Objetivos:
- Mantener y mejorar la calidad del entorno natural y artificial de la playa. acceso a la playa y corredores con vista al mar mientras se continúa promoviendo desarrollo frente al mar en parcelas subutilizadas restantes. Asegurarse de que los nuevos desarrollos a lo largo de la playa brinden las comodidades para satisfacer las necesidades de los residentes y huéspedes Prohibir el desarrollo comercial independiente al este de Collins Ave, excepto para hoteles y resorts con usos comerciales interiorizados. Alentar el desarrollo que mantiene el apoyo de Sunny Isles Beach y alojamiento de residentes permanentes y temporales y turistas al este de Collins Avenue con desarrollo comercial y minorista de apoyo al oeste de Collins ya lo largo de Sunny Isles Boulevard.
CÓDIGO DE SUNNY ISLES BEACH, FL, EE. UU.
CAPÍTULO 256 – ZONIFICACIÓN
ARTÍCULO VII - Distritos de Zonificación
§ 265-35. - Uso Mixto - Zona Turística (MU-R).
A. Objetivo. El distrito turístico de uso mixto (MU-R, por sus siglas en inglés) prevé el desarrollo residencial de alta densidad de viviendas multifamiliares con una densidad máxima de 80 unidades de vivienda por acre, hoteles, hoteles de apartamentos a 125 unidades por acre, bienes y servicios minoristas, instalaciones para conferencias y actividades de entretenimiento consistentes con el Elemento de Uso de Suelo del Plan Integral de la Ciudad y la correspondiente categoría de uso de suelo de Uso Mixto - Alta Densidad/Resort. Los usos dentro de este distrito serán consistentes con, pero pueden ser más restrictivos que los usos permitidos de la categoría Uso mixto - Alta densidad/Resort. B. Usos permitidos. Ningún edificio o estructura, o parte del mismo, dentro del distrito deberá ser ocupado, erigido, construido, movido, reconstruido, alterado estructuralmente, mantenido o usado, o tierra o masa de agua usada en su totalidad o en parte para otra cosa que no sea uno o más de los siguientes usos específicos, sujeto a todas las demás normas y requisitos aplicables contenidos en este capítulo: 1) Apartamentos multifamiliares. 2) Hoteles, moteles y aparthoteles. 3) Servicios comerciales y artículos de venta al por menor, incluidos spas y clubes de salud, salones de belleza, ropa, floristerías, tiendas de regalos, servicios bancarios, farmacias, quioscos de periódicos y restaurantes solo dentro de edificios con un mínimo de 100 unidades de apartamentos, hoteles o apartahoteles. 4) Instalaciones para conferencias y salas de reuniones. 5) Estacionamientos y garajes. 6) Parques públicos e instalaciones recreativas. 7) Todos los usos permitidos en el Distrito RMF-2. 8) Usos habitualmente accesorios y accesorios a cualquiera de los usos anteriores cuando se ubican en la misma parcela. C. Usos complementarios. 1) Apartamentos de tiempo compartido. 2) Instituciones eleemosinarias, caritativas, religiosas y filantrópicas. 3) Discotecas, clubes privados, albergues, fraternidades y hermandades. 4) Instalaciones de lanzamiento de motos acuáticas comerciales y embarcaciones personales. A los efectos de esta Sección, una embarcación personal se define como una pequeña embarcación propulsada por chorro, que se parece a una moto de nieve en apariencia y se maneja como una motocicleta para uso individual en el agua.
b) Retiro trasero.
1. Para todos los edificios, el retranqueo trasero será la línea del mamparo o 20 pies desde la línea trasera de la propiedad, lo que esté más cerca de Collins Avenue. c) Retiros laterales interiores / corredores de vista. 1. Para parcelas de 200 pies o más de ancho: a) Estructuras primarias. Los retranqueos laterales mínimos para estructuras de uso principal que superen los 20 pies de altura sobre el nivel del suelo serán de 50 pies. Si se proporcionan retranqueos laterales de diferente ancho, el retranqueo mayor se colocará en el lado adyacente a la pasarela de acceso a la playa pública o para proporcionar la mayor separación de los edificios en los sitios adyacentes. Cuando una parcela no supere en más del cinco por ciento los 200 pies de ancho, el retroceso lateral mínimo será de 20 pies. b) Estructuras de pedestal, estacionamientos y estructuras de uso accesorio. No habrá retranqueo requerido para estructuras por debajo de los seis pies sobre el nivel del suelo. Para preservar los corredores con vista al mar para sitios al oeste de Collins Avenue, para estructuras de más de seis pies sobre el nivel del suelo, habrá un retranqueo de tres pies por cada dos pies de altura del edificio hasta un retranqueo máximo de 50 pies. c) Para parcelas adyacentes a parques públicos, excluyendo las servidumbres utilizadas exclusivamente para el acceso, el retiro lateral mínimo será de cinco pies. d) Retranqueo lateral de flexibilidad de diseño opcional para parcelas de 200 pies o más de ancho: A opción del propietario, se pueden proporcionar retranqueos mínimos de la siguiente manera para estructuras de uso principal que excedan los 20 pies de altura sobre el nivel del suelo en lotes existentes para fines de flexibilidad de diseño, y donde el propietario proporcione a la Ciudad el pago de la tarifa designada para el mantenimiento de la Ciudad de acceso a la playa pública adyacente, mejoramiento del paisaje urbano y del parque. La Comisión de la Ciudad se reserva el derecho de revisar el pago de la tarifa designada. i. El retroceso mínimo de 25 pies requiere el pago de una tarifa de $1,000,000.00 por parcela elegible. Un pago de depósito no reembolsable del diez por ciento de la tarifa requerida, que se pagará dentro de los tres días hábiles posteriores a la fecha de aprobación por parte de la Comisión de la Ciudad de un plano del sitio aprobado en virtud de esta sección para el retroceso de flexibilidad de diseño opcional. La
falta de realizar dicho depósito dentro del plazo establecido dará lugar a la declaración de nulidad de la aprobación de la zonificación. ii. El retroceso mínimo de 30 pies requiere el pago de una tarifa de $500,000.00 por parcela elegible. Un pago de depósito no reembolsable del diez por ciento de la tarifa requerida, que se pagará dentro de los tres días hábiles posteriores a la fecha de aprobación por parte de la Comisión de la Ciudad del plano del sitio aprobado según esta sección para el retroceso de flexibilidad de diseño opcional. La falta de realizar dicho depósito dentro del plazo establecido dará lugar a la declaración de nulidad de la aprobación de la zonificación.
2. Para paquetes de menos de 200 pies de ancho a) Estructuras primarias. Los retranqueos laterales mínimos para las estructuras de uso primario serán de 20 pies. Si se proporcionan retranqueos laterales de diferente ancho, el retranqueo mayor se colocará en el lado adyacente a la pasarela de acceso a la playa pública o para proporcionar la mayor separación de los edificios en los sitios adyacentes. b) Estructuras de pedestal, estacionamientos y estructuras de uso accesorio. No habrá retranqueo requerido para estructuras por debajo de los seis pies sobre el nivel del suelo. Para preservar los corredores con vista al mar para sitios al oeste de Collins Avenue, para estructuras de más de seis pies sobre el nivel del suelo, habrá un retranqueo de tres pies por cada dos pies de altura del edificio hasta un retranqueo máximo de 20 pies. c) Para parcelas adyacentes a parques públicos, excluyendo las servidumbres utilizadas exclusivamente para el acceso, el retiro lateral mínimo será de cinco pies. 3. Sin perjuicio de las restricciones de separación lateral de la Subsección D(4)(c), los edificios en lotes adyacentes o los edificios en el mismo lote pueden estar conectados por un puente peatonal elevado para aumentar la accesibilidad de los peatones a las instalaciones recreativas o turísticas que se comparten entre los lotes adyacentes. o edificios, donde la Comisión de la Ciudad haya determinado que las vistas al océano están suficientemente preservadas, el puente no interfiere con una pasarela de acceso a la playa, el puente funciona como parte de un diseño integrado con los edificios, y el uso y mantenimiento del puente es adecuado previstas entre los propietarios de los edificios colindantes. El puente elevado será mantenido en forma conjunta por los propietarios, sucesores o cesionarios. 5) Separación mínima entre edificios. Para preservar la vista al mar para las propiedades al oeste de Collins Avenue, los edificios de uso principal que superen los 20 pies de altura sobre el nivel del
8) Se requiere servidumbre de acceso a la playa. Se requerirá para todas las propiedades, excepto según lo dispuesto a continuación, una servidumbre de acceso a la playa de acceso público no exclusiva que conecte Collins Avenue con la playa frente al mar. Dicha servidumbre deberá tener un ancho mínimo de no menos de 20 pies y estar ubicada dentro de un área lateral requerida y en el lado de la propiedad más cercano a un cruce peatonal público señalizado en Collins Avenue y, cuando corresponda, en el lado adyacente a un cada uno existente. servidumbre de acceso proporcionada por una propiedad colindante, y dicha servidumbre será sobre, a través, debajo y a través de dicha propiedad. Las servidumbres de acceso a la playa contiguas se diseñarán y mejorarán para que funcionen como un diseño integrado con una sola pasarela peatonal de un ancho ampliado para aprovechar al máximo el mayor ancho efectivo de la servidumbre que ofrecen las servidumbres contiguas. Sin embargo, la Comisión de la Ciudad puede dispensar el requisito de servidumbre de acceso a la playa cuando el Director de Servicios de Desarrollo determine por escrito que, en aras de proteger la seguridad y el bienestar públicos, la provisión de una vía de acceso a la playa en una ubicación a mitad de cuadra constituye una posible peligro para la seguridad como un incentivo para el cruce peatonal ilegal de Collins Avenue, o se puede renunciar si el acceso propuesto a la playa está junto a un parque público. 9) Relación de Superficie a) Cálculo de superficie de suelo. Para propósitos de esta sección, no obstante la definición de "proporción de área de piso" establecida en § 265-5 , el área de piso se calculará como sigue:
1. El área del piso incluye pero no se limita a: a. Espacio de pasillo exterior desde el que se accede a unidades de vivienda o habitaciones de hotel. b. Espacio en planta de balcones, que invade un retranqueo o separación del edificio. c. Espacio en planta para usos accesorios. d. Espacio de piso en balcones interiores o entrepisos. e. Solo la parte de las estructuras de estacionamiento cubiertas o cerradas que excedan los 20 pies sobre el nivel del suelo y excedan el estacionamiento requerido, a menos que la estructura completa esté contenida dentro de la torre de la estructura de uso principal. 2. La superficie construida no incluye: a. Áreas interiores de almacenamiento, una por unidad residencial, únicamente para el uso de los residentes, que no excedan el diez por ciento del área de piso interior promedio de la unidad de vivienda y no sean accesorias ni estén unidas al espacio habitable de la unidad de vivienda.
b) Relación máxima de superficie construida. Excepto por lo modificado en la Subsección D(9)(a)2 a continuación, la relación máxima de área de piso no deberá exceder 2.50. c) Bonificaciones de ratio de superficie construida. La relación de superficie máxima permitida puede aumentarse solo de acuerdo con las siguientes disposiciones y limitaciones y de conformidad con los límites permitidos establecidos en el Plan maestro integral de Sunny Isles Beach adoptado.
1. Bono de acceso a la playa. La subsección D(9)(c)[1][a], Servidumbre de acceso, establecida en el presente a continuación, como se define específicamente en § 265- 35.D (8) anterior, debe obtenerse para calificar para cualquier bonificación de proporción de área de piso adicional como se dispone en esta sección. a. Servidumbre de acceso. La relación de área de piso se incrementará para desarrollos en los que la Comisión de la Ciudad dedique u otorgue y acepte una servidumbre que se extienda desde el derecho de paso de Collins Avenue hasta la playa pública frente al mar y no menos de 20 pies de ancho promedio para el acceso público. A los efectos de esta sección, "mejorado" significa paisajismo, iluminación e irrigación de manera compatible con el desarrollo contiguo e incluye un acceso pavimentado que puede incluir caminos pavimentados y servicios para peatones de acuerdo con las normas de diseño municipal adoptadas para las pasarelas de acceso a la playa pública. A los efectos de esta sección, "acceso público" significa acceso no exclusivo, sin trabas y sin restricciones al público; excepto, sin embargo, que a solicitud del otorgante o del dueño de la propiedad, la Comisión de la Ciudad puede aceptar una restricción sobre la concesión o dedicación que limite las horas de acceso del público en general a las horas del día, siempre que la Ciudad tenga acceso sin restricciones para la protección de bomberos y policía y disponiéndose que el otorgante o dueño de la propiedad correrá con el costo total de instalar una puerta siempre accesible para el personal y equipo de policía y protección contra incendios. La servidumbre de acceso a la playa puede ubicarse sobre estructuras de estacionamiento, siempre que la elevación más alta de la estructura subyacente que soporta la vía de acceso a la playa no exceda los seis pies sobre el nivel del suelo. El FAR podrá incrementarse en un máximo de 0,10 por la dedicación, mejora y mantenimiento del acceso mínimo a la playa descrito anteriormente. Según lo dispuesto en § 265- D( 8) anterior, cuando la Comisión de la Ciudad determine que, en aras de proteger la seguridad y el bienestar públicos, la provisión de una vía de acceso a la playa en una ubicación a mitad de cuadra constituye un peligro potencial para la seguridad como incentivo para cruces peatonales ilegales de Collins Avenue, en lugar de la dedicación y mejora de una vía de acceso a
revisarán el precio unitario de participación adicional establecido en el presente cada dos años.
3. Bonificación por mejoras en el paisaje urbano público de Collins Avenue. La proporción de superficie construida se incrementará para los desarrollos que participan en el Fondo Fiduciario de Mejoras del Paisaje Urbano de la Avenida Collins de la Ciudad según lo establecido y administrado por la Ciudad con el propósito de implementar mejoras de capital. Las mejoras del paisaje urbano público y el diseño del sistema peatonal y las mejoras de seguridad para Collins Avenue son objetivos de política del Plan integral adoptado por la ciudad de Sunny Isles Beach. Se otorgará una bonificación de 0.05 de incremento en el FAR por cada unidad de participación aportada al fondo de mejoras capitales destinado a mejoramiento de playas hasta un máximo de 0.30 de bonificación adicional en el FAR. Una unidad de participación, a los efectos de la bonificación de mejora del paisaje urbano de Collins Avenue, será igual a $ 100,000.00 y puede ser ajustada de vez en cuando por la Comisión de la Ciudad de conformidad con una recomendación del Administrador de la Ciudad. El costo de una unidad de participación será determinado por la cantidad de unidades de participación compradas al precio unitario multiplicado por el número total de acres contenidos en la parcela en cuestión. Además, el administrador de la ciudad y/o su designado revisarán el precio unitario de participación adicional establecido en el presente cada dos años. 4. Bonificación de estacionamiento público de Sunny Isles Beach. La proporción de superficie construida se incrementará para desarrollos que participen en el Fondo Fiduciario de Estacionamiento Público de Playa de la Ciudad según lo establecido y administrado por la Ciudad con el propósito de implementar mejoras de capital para estacionamiento público. Los recursos de estacionamiento público, en particular, al oeste de Collins Avenue, como un componente de las mejoras de infraestructura para facilitar el acceso público a la costa, es un objetivo de política del Plan Integral adoptado por la Ciudad de Sunny Isles Beach. Se otorgará una bonificación de 0.05 de incremento en el FAR por cada unidad de participación aportada al fondo de mejoras capitales destinado a mejoramiento de playas hasta una bonificación adicional máxima de 0.20 FAR. Una unidad de participación, a los efectos de la bonificación del fondo fiduciario de estacionamiento público, será igual a $100,000.00 y podrá ser ajustada periódicamente por la Comisión de la Ciudad conforme a una recomendación del Administrador de la Ciudad. El costo de una unidad de participación será determinado por la cantidad de unidades de participación compradas al precio unitario multiplicado por el número total de acres contenidos en la parcela en cuestión. Además, el administrador de la ciudad y/o su designado revisarán el precio unitario de
participación adicional establecido en el presente cada dos años.
5. Parque público frente al mar y bonificación por mejoras en espacios abiertos. La relación de área de piso se incrementará en 0.20 relación de área de piso adicional para desarrollos que brinden dentro del sitio de desarrollo que recibe la bonificación FAR espacios abiertos de acceso público, parques e instalaciones recreativas adyacentes y directamente accesibles desde la playa pública durante el día y construidos y mantenidos por el desarrollador. El espacio abierto se diseñará y mejorará para promover la recreación pasiva (nada de deportes activos, cocina, música o actividades similares que puedan crear impactos de ruido u olor fuera del sitio) y áreas de juego para niños dentro de un espacio tipo parque generosamente ajardinado no menos de 10,000 pies cuadrados de área con una dimensión mínima de profundidad medida perpendicular a Collins Avenue de 75 pies. El área del parque provista puede ser utilizada exclusivamente por el desarrollo y los residentes y visitantes del sitio después de las horas del día. 6. Bono de infraestructura educativa y cultural. La proporción de superficie construida se incrementará para desarrollos que participen en el Fondo Fiduciario de Infraestructura Educativa y Cultural de la Ciudad según lo establecido y administrado por la Ciudad con el propósito de implementar mejoras de capital de infraestructura y educación pública. Se otorgará una bonificación de 0.05 de incremento en el FAR por cada unidad de participación aportada al fondo de mejoramiento de capital destinado a mejoras al capital público educativo y cultural hasta un máximo de 0.20 de bonificación adicional de FAR. Una unidad de participación, para el propósito del bono de infraestructura educativa y cultural, será igual a $72,000.00 y podrá ser ajustada de tiempo en tiempo por la Comisión de la Ciudad conforme a una recomendación del Administrador de la Ciudad. Además, el administrador de la ciudad y/o su designado revisarán el precio unitario de participación adicional establecido en el presente cada dos años. 10) Densidad máxima de unidades de vivienda. La densidad máxima de unidades de vivienda será la siguiente: a) Apartamentos. Salvo lo modificado en la Subsección D(10)(e) a continuación, la cantidad máxima de unidades de vivienda residencial no deberá exceder una densidad de 50 viviendas por acre. A las unidades de vivienda residencial no se les permitirá una habitación o habitaciones, denominadas "bloqueos", que tengan una entrada separada con llave en el área común que se pueda segregar en cuanto al acceso (bloquear) de la unidad de vivienda principal para fines de ocupación de alquiler por otra persona que no sea los inquilinos principales.
11) Tamaño mínimo de la unidad. a) Para el Distrito MU-R:
1. El área bruta mínima de piso de una unidad de vivienda residencial será de 550 pies cuadrados. 2. Los pies cuadrados brutos mínimos para una unidad de hotel-apartamento sin cuarto de cierre serán de 550 pies cuadrados y con cuarto(s) de cierre serán de 750 pies cuadrados. Solo se permite una instalación de cocina completa por unidad de apartamento/hotel, incluido el bloqueo, si corresponde. 3. El área bruta de piso mínima para una unidad de bloqueo (sala) debe ser de 350 pies cuadrados. 4. El área bruta mínima de piso para la unidad hotelera será de 250 pies cuadrados. b) Para efectos de calcular el área de piso mínima requerida de una unidad, los balcones pueden calcularse en el área de piso bruta de la unidad, sin exceder el 15% por ciento del área total de piso de la unidad. 12) Fraccionamiento de hoteles y moteles. a) Definiciones. 1. A los efectos de esta sección, el término "subdivisión de un hotel o motel" significará la venta, traspaso o arrendamiento o subarrendamiento a largo plazo (por más de seis meses) del cinco por ciento o más de las unidades en un hotel o motel por el mismo vendedor, arrendador o subarrendador. Esta definición no se aplica a la transferencia de un hotel o motel completo al mismo cesionario. 2. A los fines de esta sección, el término "propiedad subdividida" significará todas las unidades de hotel o motel y todos los demás componentes de cualquier hotel o motel subdividido. b) La subdivisión de un hotel o motel puede permitirse solo para aquellas propiedades construidas antes de 1984; y siempre que, sin embargo, si la propiedad se convierte en un hotel de apartamentos y/o apartamento (unidad residencial multifamiliar), el tamaño mínimo y promedio de la unidad deberá estar de acuerdo con § 265-35 D( 11) y el estacionamiento, la densidad y todas las demás zonificaciones se cumplirán los requisitos. Cualquier persona o entidad que tenga la intención de subdividir un hotel o motel deberá entregar un aviso por escrito de dicha subdivisión prevista a la Ciudad en o antes de ofrecer entrar o celebrar cualquier acuerdo o contrato de venta, traspaso, arrendamiento o subarrendamiento, lo que suceda primero. lo que daría lugar a una subdivisión. 1. Si habrá una subdivisión de cualquier hotel o, no se emitirá ni otorgará ningún permiso, certificado de uso y ocupación o cualquier otra aprobación gubernamental excepto en emergencias para cualquier propiedad subdividida, a menos y hasta que el propietario demuestre a la Ciudad que la propiedad subdividida la propiedad continuará
cumpliendo con todas las disposiciones y reglamentos de este capítulo y cualquier resolución adoptada de conformidad con el mismo. El procedimiento para demostrar dicho cumplimiento se establecerá mediante la presentación de documentación de conformidad con los reglamentos que promulgará la Comisión de la Ciudad.
2. Se presumirá que la subdivisión de un hotel o motel resulta en un cambio de uso a uso no hotelero o no hotelero. Esta presunción podrá ser refutada administrativamente en audiencia pública. Se presentará una solicitud de refutación para una audiencia pública ante la Comisión de la Ciudad. La presunción será refutada cuando dicho solicitante establezca en audiencia pública que la propiedad continuará siendo utilizada como hotel o motel. En los procesos civiles la presunción de cambio de uso desplazará la carga de la prueba sobre esta cuestión a la parte contra la que opera; y en el proceso penal la presunción constituirá prueba prima facie de un cambio de uso. 3. La presunción establecida por este inciso no entrará en vigor para un hotel o motel si: antes del 6 de junio de 1984, las unidades en el hotel o motel se han ofrecido al público para la venta, traspaso, arrendamiento o subarrendamiento que daría lugar a una subdivisión; se presenta una solicitud de refutación de conformidad con esta subsección dentro de los 60 días posteriores al 15 de junio de 1984; y dicha solicitud es aprobada. Para un hotel o motel que pueda calificar de conformidad con esta subsección, ninguna presunción entrará en vigencia hasta que expire dicho período de 60 días, lo que suceda más tarde, sin la presentación de una solicitud de refutación o una determinación final de que el solicitante no ha refutar la presunción. Esta sección no se aplicará a ninguna orden de desarrollo o solicitud de desarrollo emitida por la Comisión de la Ciudad después de la promulgación de este capítulo. 4. Esta sección no se aplicará a las unidades u otros componentes de una propiedad subdividida que fueron vendidas, traspasadas, arrendadas o subarrendadas al público en transacciones de buena fe por parte del subdivisor antes del 15 de junio de 1984, ni a ninguna unidad o componente transferido de esa manera. después del 15 de junio de 1984, de conformidad con un contrato de buena fe con el cesionario celebrado antes del 15 de junio de 1984. El término "de buena fe" significará para un propósito comercial válido que no sea evitar la aplicabilidad de esta sección. Salvo que se disponga específicamente lo contrario en el presente, todas las disposiciones de esta sección se aplicarán a todas las propiedades de hoteles o moteles que se subdividan después del 15 de junio de 1984, independientemente de si hubo una subdivisión previa de las mismas. Nada de lo contenido en esta sección impedirá que la Ciudad tome todas y cada una de las medidas de ejecución autorizadas
espacios abiertos, pueden contarse para cumplir con el requisito de espacios abiertos. 16) Normas de diseño de uso de accesorios. a) Los negocios o establecimientos comerciales permitidos como usos condicionales en § 265-34 C( 3) deberán estar ubicados dentro del edificio de uso principal, siempre que el exterior de dicho edificio de uso principal no tenga escaparates ni dé la apariencia de actividad comercial o mercantil como tal. visto desde la avenida Collins. En caso de que el uso contenga ventanas, que puedan verse desde la calle o carretera, dichas ventanas deberán ser de vidrio fijo y opaco. Dichos negocios o establecimientos comerciales y bares en este distrito se ingresarán solo a través del vestíbulo y no se permitirán entradas adicionales, excepto cuando el mismo se abra a un patio o patio (lejos del lado de la calle) que esté cerrado y que no sea visible. de la calle y salvo que se permita una puerta contra incendios o una salida de emergencia. Las concesiones junto a la piscina que no excedan los 1,500 pies cuadrados de área techada que sirvan bebidas y alimentos no alcohólicos y alcohólicos principalmente como un servicio a los usuarios de espacios abiertos recreativos y paisajísticos en el lugar están excluidas de esta norma de uso accesorio. Los hoteles, moteles y hoteles de apartamentos que se extienden desde Collins Avenue hasta el océano y que tienen la cantidad requerida de habitaciones o unidades de apartamentos pueden tener el establecimiento comercial o comercial permitido en el extremo de la playa del sitio con una apertura directa al público frente a la playa.. b) Los hoteles que contengan un club nocturno y/o un bar en las instalaciones, no deberán tener escaparates exteriores ni dar la apariencia de actividad comercial o mercantil vistos desde el derecho de paso de la calle pública contigua. En caso de que el uso contenga ventanas, que se puedan ver desde Collins Avenue, dichas ventanas deberán ser de vidrio opaco fijo. Se ingresará a dicho club nocturno solo a través del vestíbulo y no se permitirá ninguna entrada adicional, excepto cuando el mismo se abra a un patio o patio (lejos del lado de la calle) que esté cerrado y que no sea visible desde la calle y, excepto que se permitirá una puerta o salida contra incendios. c) Las cabañas construidas después de la adopción de estas LDR, siempre que sean estrictamente incidentales al uso de un apartamento, hotel de apartamentos, motel u hotel, no se deben usar, alquilar o arrendar a ninguna persona que no sea un huésped del edificio de apartamentos, hotel de apartamentos, motel u hotel. Las cabañas no se venderán a otra persona que no sea el propietario o propietarios de una unidad dentro del mismo desarrollo y no se utilizarán como unidad de vivienda.
Bibliografía : https://library.municode.com/fl/sunny_isles_beach/codes/code_of_ordinances? nodeId=PAII_CH265ZO_ARTVIIZODI_S265-35MIUSESDI Los edificios más nuevos en Florida, como la Porsche Design Tower, también han establecido una tecnología increíble que ayuda a contrarrestar los efectos de la temporada de huracanes. En Porsche, las residencias comienzan en el séptimo piso, lo que significa que están a salvo de las inundaciones. Además, las ventanas son inastillables y pueden soportar vientos de 180 mph. En general, la industria de la construcción en el sur de Florida es muy consciente de mantenerse al día con los códigos de seguridad cuando se trata de protección contra huracanes.
Muros de hormigón y estructuras a prueba de
huracanes
El hormigón es uno de los materiales más resistentes a los fuertes vientos de una tormenta tropical. Las nuevas reglas alientan a los edificios a reemplazar el marco de madera tradicional (madera) en las paredes exteriores con concreto. Algunos edificios de Miami, con tecnología antihuracán, tienen un exoesqueleto de hormigón en su estructura.
Paredes aisladas
Como se mencionó, la madera (marco de madera) trae una gran ventaja que es el aislamiento acústico y térmico. El hormigón ya no tiene
Elevación de la casa
Uno de los mayores problemas debido a las grandes tormentas y huracanes son las inundaciones, debido a la gran cantidad que traen las fuertes lluvias. Por esta razón, las casas nuevas se construyen con cierta elevación, lo que reduce las posibilidades de inundaciones internas. Los nuevos edificios también están hechos con cimientos reforzados y sistemas de drenaje inteligentes.
Techos resistentes
El nuevo código también especifica cómo se deben construir los techos de las casas para que puedan soportar vientos fuertes y no se rompan.
Ventanas de alto impacto para casas a prueba de
huracanes
Las ventanas son las primeras en romperse, enviando fragmentos de vidrio volando por el aire, fragmentos extremadamente afilados y letales, especialmente si vuelan a velocidades de más de 200 km / h. Además, al ser destruidas, dejan al descubierto el interior de las viviendas, permitiendo la entrada de fuertes vientos y agua, que viajarán por el ambiente cerrado, creando una presión interior que puede romper otras ventanas, levantar el techo o incluso derribar las paredes. dependiendo de la fragilidad de los materiales empleados en la construcción. Por esta razón, proteger las ventanas es una de las medidas más importantes durante los períodos de huracanes. Las nuevas ventanas autoimpacto suelen estar construidas con doble cristal templado, y una insufilm en el medio, haciendo la separación. Son capaces de soportar el primer impacto de un viento muy fuerte. Eventualmente, el vidrio templado puede romperse, pero se pegará a la lámina de insufilm, manteniendo el sello y protegiendo el interior de la casa. Las casas con ventanas de alto impacto generalmente obtienen una bonificación al momento de contratar un seguro de hogar.
