Study with the several resources on Docsity
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Prepare for your exams
Study with the several resources on Docsity
Earn points to download
Earn points by helping other students or get them with a premium plan
Community
Ask the community for help and clear up your study doubts
Discover the best universities in your country according to Docsity users
Free resources
Download our free guides on studying techniques, anxiety management strategies, and thesis advice from Docsity tutors
Sebuah laporan penilaian biaya
Typology: Essays (university)
1 / 20
This page cannot be seen from the preview
Don't miss anything!
Nomor :LAP-0002/2/1/WKN.06/KNL. 27/04.01/ Tanggal : 12 Januari 2019
RUMAH FREDY JALAN BULAK KELAPA RT 06 RW 04, KELURAHAN JURANGMANGU BARAT, KECAMATAN PONDOK AREN, KOTA TANGERANG SELATAN, BANTEN 15233
13 Desember 2018
Yth. Kepala KPKNL Tangerang II
Jln. Taman Makam Pahlawan (TMP) Taruna, Sukaasih
Kota Tangerang
Sehubungan dengan Surat Permohonan Bantuan Penilaian Nomor S-0019/KN.24/ tanggal 12 November 2018 dan sesuai dengan Surat Tugas Nomor : ST-19/KN.24/ tanggal 16 November 2018 dengan ini kami sampaikan laporan hasil penilaian objek
penilaian dimaksud dengan tujuan menentukan Nilai Wajar Pembebanan Hak Tanggungan sebuah rumah dalam rangka pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan di Lingkungan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II.
Laporan Penilaian dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis
penilaian dimaksud sesuai dengan penelitian lapangan yang telah kami lakukan. Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil
simpulan bahwa Nilai Wajar berupa rumah dengan luas tanah 84m 2 dan luas bangunan
66m^2 yang berlokasi di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat,
Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223 pada tanggal 13
Desember 2018 adalah sebagai berikut:
Rp431.532. (empat ratus tiga puluh satu juta lima ratus tiga puluh dua ribu seratus tujuh puluh rupiah)
Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan
apapun terhadap objek penilaian tersebut, baik saat ini maupun di masa yang akan datang
dan setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
Hormat kami
Ketua tim Penilai
(tanda tangan ketua tim penilai)
Faizah Syifa Rohmatun
NIP 197608172012122
Tim Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah.
Berdasarkan pengetahuan dan data yang diperoteh dari hasil survei serta dari pihak- pihak tertentu sebagai narasumber yang terpercaya.
Berdasarkan pernyataan atas fakta yang ada terkini, yang dinyatakan dalam laporan ini.
Berdasarkan atas analisis, opini, dan simpulan nilai yang dibatasi oleh asumsi, kondisi
“KHUSUS PEMOHON” 4
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Tim Penilai membuat asumsi sebagai berikut
dinyatakan Iain.
penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini, kecuali dinyatakan Iain.
Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut.
maupun sebagian tanpa izin dari tim Penilai dan pemberi tugas.
sepenuhnya atas hasil laporan penitaian ini.
"KHUSUS PEMOHON” 5
Objek Penilaian : Rumah
Dasar penugasan adalah Keputusan Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II Nomor : KEP-0019/KN.24/2018 Tanggal 12 November 2018 Tentang Pembentukan Tim Penilai Internal Pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II dan Surat Tugas Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II Nomor: ST-19/KN.24/2018 tanggal 16 November 2018,untuk melakukan penilaian objek Hak Tanggungan berupa rumah beralamat di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223
Tujuan penilaian adalah untuk mengemukakan pendapat atas Nilai Wajar atas barang Hak Tanggungan sebuah rumah dengan luas tanah 84m2 dan luas bangunan 66m yang berlokasi di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223 dalam rangka pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan di Lingkungan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II.
Survei lapangan atas objek penilaian dilakukan pada tanggal 17 November 2018 sampai dengan 10 Desember 2018 dan untuk tanggal Penilaian ditetapkan pada tanggal 13 Desember 2018
Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melalakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian (Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 166/PMK.06/2015 tentang Penilaian Barang Milik Negara).
Nama Pemilik : Fredy
Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223
Luas Tanah : 84 m
Luas Bangunan : 66 m
Penggunaan : Rumah
Subjek properti berada di zona kawasan yang jauh dari pabrik industri, sehingga sesuai untuk digunakan sebagai kawasan permukiman, meski permukiman yang diperuntukkan untuk tempat tinggal terbatas. Hal ini sesuai dengan perencanaan kota di tempat subjek properti berada. Setelah mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah properti sebagai rumah tinggal sudah sesuai dengan prinsip Highest and Best Use.
“KHUSUS PEMOHON” 7
Subjek properti terletak di Jl. Bulak Kelapa Indah, RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223. Berada dalam pemukiman, jalan lokasi properti tidak dilewati oleh transportasi umum. Tempat- tempat umum yang dekat dengan properti adalah sebagai berikut.
Batas-batas objek penilaian dengan objek di sekitarnya adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara :Kebun Sebelah Selatan :Rumah
Sebelah Timur :Kebun
Sebelah Barat :Jalan Bulak Kelapa
Koordinat Geografis : -6.260353, 106.
Fasilitas umum dan sosial yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sebagai berikut:
Daerah tempat subjek properti berada di pemukiman yang dekat dengan PKN STAN dan
berada tidak jauh dari Minimarket (Alfamart). Letaknya sangat dekat dengan jalan utama,
yaitu jalan Ceger Raya dan merupakan daerah pusat kegiatan masyarakat. Lebih spesifik
terhadap subjek properti yang dinilai, daerah lingkungan subjek properti termasuk dalam
kategori kondusif dan aman karena jalan yang menjadi letak properti bukan merupakan jalan
Bangunan Subjek properti terdiri dari 1 (satu) lantai. Berdasarkan SPPT PBB dan observasi
lapangan, lantai seluas 84m2 yang digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi bangunan
masih kokoh dan terawat.
Adapun spesifikasi bangunan berupa bahan-bahan kontruksi bangunan subjek properti
secara umum adalah sebagai berikut.
Pondasi : Pasangan batu kali dengan perekat
Kolom, (tiang pilar): Beton bertulang,
Dinding: Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat,
Pintu: Terbuat dari kayu jati yang dicat,
Jendela: Terbuat dari pasangan kaca Kosen, (kerangka jendela) : Terbuat dari kayu jati yang
dicat Kontruksi,
Atap: Rangka kayu Kamper Singkil,
Lantai: Keramik warna putih ukuran 30x30,
Penutup Atap: Genteng beton dan genteng biasa dari tanah liat,
Sarana Pelengkap: Pagar besi.
Pendekatan penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Perbandingan Data Pasar
( Sales Comparison Approach ). Pendekatan penilaian ini dilakukan dengan cara
mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding
yang sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses
perbandingan.
Pelaksanaan penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip penilaian yang
berlaku umum dan PMK Nomor : 166/PMK.06/2015 tentang Penilaian Barang Milik
Negara. Standar laporan disusun berdasarkan Keputusan Direktorat Jendral
Kekayaan Negara Nomor : 124/KN/2016 Tentang Standar Laporan Penilaian dan
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Tidak Terdapat
inkonsistensi antara laporan penilaian ini dengan standar-standar tersebut di atas.
Data Yang digunakan dalam penilaian ini diperoleh dari Surat Kabar dan Situs-situs
internet yang menyediakan data jual beli / penawaran ruko komersil. Penilai
melakukan verifikasi terhadap data tersebut melalui konfirmasi data pada survei
lapangan dan/atau informasi instansi yang berwenang seperti tersebut di atas.
“KHUSUS PEMOHON” 9
II. ANALISIS DATA
Objek penilaian berupa sebuah ruko dengan luas tanah 84m 2 dan luas
bangunan 66m 2 yang berlokasi di Jalan Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan
Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten
Untuk data pasar yang digunakan sebagai objek pembanding 1 berupa data
penawaran bulan Desember 2018, Rumah I, luas tanah 70m 2 dan luas bangunan
70 m^2 beralamat di Jalan Japos, Pndok Jati, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pd.
Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223, harga penawaran Rp380.000.000.
Objek pembanding 2 berupa data penawaran bulan Desember 2018, Rumah II,
luas tanah 97 m^2 dan luas bangunan 79 m 2 beralamat di Jalan Amal Bakti,
Kampung Ceger, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang
Selatan, 15223 harga penawaran Rp395.000.000. Objek pembanding 3 berupa
data penawaran bulan Desember 2018, Rumah III, luas tanah 100m 2 dan luas
bangunan 60m^2 beralamat di Jalan Amal Bakti, Kampung Ceger, Kelurahan
Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang Selatan, 15223, harga penawaran
Rp500.000.
Pendekatan penilaian yang digunakan untuk objek penilaian berupa sebuah
rumah adalah menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Pendekatan
ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data
pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Objek yang dinilai dibandingkan dengan data transaksi objek yang sebanding,
baik yang telah terjadi maupun yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari
proses jual-beli. Selanjutnya dilakukan penyesuaian terhadap data pembanding
tersebut untuk menentukan indikasi nilai rumah objek penilaian. Nilai rumah akan
tercermin dari pembanding yang berdekatan dengan objek penilaian tersebut.
“KHUSUS PEMOHON” 11
A. LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
Gambar Kondisi Objek Penilaian Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223
“KHUSUS PEMOHON” 12
B. LAMPIRAN FOTO OBJEK PEMBANDING
Gambar Objek Pembanding 1 Jalan Japos, Pndok Jati, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223,
“KHUSUS PEMOHON” 13
“KHUSUS PEMOHON” 14
Gambar Objek Pembanding 3 Jalan Amal Bakti, Kampung Ceger, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang Selatan, 15223
“KHUSUS PEMOHON” 15
C. LAMPIRAN PETA LOKASI DAN KERTAS KERJA PENILAIAN
Gambar Peta Lokasi Keberadaan Objek Penilaian dan Objek Pembanding
“KHUSUS PEMOHON” 16
Faktor Berpengar uh
Pemban ding I
Adjustment Pembanding II
Adjustment Pembandi ng III
Adjustme nt
Objek Yang Dinilai
Foto Objek
Alamat Jl. Bintaro Utama 3A No. 9, Pd. Karya, Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15225
Jl. Jombang Raya No. 9, Ruko Acacia 2 Blok M1 Bintaro, Kota Tangerang Selatan, Banten 15220
Jl. Merpa�, Sawah Lama, Ciputat, Kota Tangerang Selatan, Banten 15413
Ruko Bintaro Jaya Sektor 3a Blok A/Kav A Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15233
Harga 3.750.000.000 3.155.000.000 2.300.000.
?
Jenis Transaksi
Penawara n
Penawara n
Penawara n
Luas Tanah (m2)
95 -1% 98 -2% 64 16% 93
Luas Bangunan (m2)
190 1% 160 4% 60 18% 201
Kondisi Bangunan
Baik 0% Baik 0% Baik 0% Baik
Buk� Kepemilika n
SHGB 0% SHGB 0% SHGB 0% SHGB
Jarak Proper� ke CBD (m)
2700 0,03% 2900 0,02% 4400 -0,02% 3500
Tahun Dibangun
2010 -0,7% 2016 -1,0% 2013 -1% 1997
Lebar Jalan 6 0,0% 6 0,0% 4 9% 6
Tanggal Penilaian
18-Des-18 18-Des-18 18-Des-18 18-Des-
Jumlah Penyesuaia n (%)
-0,4% -0,9% 34%
Nilai Penyesuaia n
143.299.494 163.035. 831.501.
Nilai Indikasi 3.893.299.494 3.318.035. 3.131.501. Pembobot an 45% 40% 15% Nilai Setelah Pembobot an
1.751.984.772 1.327.214. 469.725.
Harga per Meter tanah
13.000.000 13.000.000 13.000.
Harga per Meter Bangunan
3.000.000 3.000.000 3.000.
Luas perlantai 95 80 30 Nilai Akhir 3.548.924. Pembulata n 3.548.925.
“KHUSUS PEMOHON” 18
