Docsity
Docsity

Prepare for your exams
Prepare for your exams

Study with the several resources on Docsity


Earn points to download
Earn points to download

Earn points by helping other students or get them with a premium plan


Guidelines and tips
Guidelines and tips

Laporan Penilaian Ruko, Essays (university) of Performance Evaluation

Sebuah laporan penilaian biaya

Typology: Essays (university)

2018/2019

Uploaded on 10/08/2019

nakkos-id
nakkos-id 🇮🇩

5

(1)

1 document

1 / 20

Toggle sidebar

This page cannot be seen from the preview

Don't miss anything!

bg1
Nomor :LAP-0002/2/1/WKN.06/KNL.
27/04.01/2019
Tanggal : 12 Januari 2019
LAPORAN PENILAIAN
RUMAH
FREDY
JALAN BULAK KELAPA RT 06 RW 04, KELURAHAN JURANGMANGU BARAT,
KECAMATAN PONDOK AREN, KOTA TANGERANG SELATAN, BANTEN 15233
TANGGAL PENILAIAN
13 Desember 2018
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
KANTOR WILAYAH DJKN BANTEN
KPKNL TANGERANG II
pf3
pf4
pf5
pf8
pf9
pfa
pfd
pfe
pff
pf12
pf13
pf14

Partial preview of the text

Download Laporan Penilaian Ruko and more Essays (university) Performance Evaluation in PDF only on Docsity!

Nomor :LAP-0002/2/1/WKN.06/KNL. 27/04.01/ Tanggal : 12 Januari 2019

LAPORAN PENILAIAN

RUMAH FREDY JALAN BULAK KELAPA RT 06 RW 04, KELURAHAN JURANGMANGU BARAT, KECAMATAN PONDOK AREN, KOTA TANGERANG SELATAN, BANTEN 15233

TANGGAL PENILAIAN

13 Desember 2018

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

KANTOR WILAYAH DJKN BANTEN

KPKNL TANGERANG II

Pengantar................................................................................................................

Yth. Kepala KPKNL Tangerang II

Jln. Taman Makam Pahlawan (TMP) Taruna, Sukaasih

Kota Tangerang

Sehubungan dengan Surat Permohonan Bantuan Penilaian Nomor S-0019/KN.24/ tanggal 12 November 2018 dan sesuai dengan Surat Tugas Nomor : ST-19/KN.24/ tanggal 16 November 2018 dengan ini kami sampaikan laporan hasil penilaian objek

penilaian dimaksud dengan tujuan menentukan Nilai Wajar Pembebanan Hak Tanggungan sebuah rumah dalam rangka pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan di Lingkungan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II.

Laporan Penilaian dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam analisis

penilaian dimaksud sesuai dengan penelitian lapangan yang telah kami lakukan. Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang objektif, kami mengambil

simpulan bahwa Nilai Wajar berupa rumah dengan luas tanah 84m 2 dan luas bangunan

66m^2 yang berlokasi di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat,

Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223 pada tanggal 13

Desember 2018 adalah sebagai berikut:

Rp431.532. (empat ratus tiga puluh satu juta lima ratus tiga puluh dua ribu seratus tujuh puluh rupiah)

Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan

apapun terhadap objek penilaian tersebut, baik saat ini maupun di masa yang akan datang

dan setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Hormat kami

Ketua tim Penilai

(tanda tangan ketua tim penilai)

Faizah Syifa Rohmatun

NIP 197608172012122

Tim Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah.

  1. Berdasarkan pengetahuan dan data yang diperoteh dari hasil survei serta dari pihak- pihak tertentu sebagai narasumber yang terpercaya.

  2. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang ada terkini, yang dinyatakan dalam laporan ini.

  3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan simpulan nilai yang dibatasi oleh asumsi, kondisi

Asumsi dan Syarat Pembatas..................................................................................

  1. Berdasarkan pada kondisi tidak dipengaruhi kepentingan apapun pada saat ini dan masa yang akan datang atas objek penilaian.
  2. (^) Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap objek penilaian dalam laporan ini.
  3. Laporan ini disusun dengan berpedoman pada peraturan terkait.

“KHUSUS PEMOHON” 4

ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Tim Penilai membuat asumsi sebagai berikut

  1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh sumber yang dapat dipercaya dan atas ketidakbenaran data dan/atau informasi tersebut bukan menjadi tanggung jawab tim Penilai.
  2. Objek penilaian dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali

dinyatakan Iain.

  1. Keterangan yang diberikan oleh pihak Iain dianggap relevan dan layak selama berdasarkan analisis objektif yang dilakukan tim Penilai.
  2. Penilaian dilaksanakan dengan mempertimbangkan batasan dan peraturan pemerintah yang terkait dengan objek penilaian, kecuali dinyatakan Iain.
  3. Penggunaan tanah dan/atau bangunan serta sarana pelengkapnya dalam area objek

penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini, kecuali dinyatakan Iain.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut.

  1. Nilai yang digunakan adalah dalam mata uang rupiah.
  2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan baik secara keseluruhan

maupun sebagian tanpa izin dari tim Penilai dan pemberi tugas.

  1. Penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan ini, dan tim Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan Iainnya.
  2. Ketua dan anggota tim menandatangani simpulan nilai dan bertanggung jawab

sepenuhnya atas hasil laporan penitaian ini.

"KHUSUS PEMOHON” 5

Ringkasan Nilai.........................................................................................................

Objek Penilaian : Rumah

A. Dasar Penugasan..........................................................................................

Dasar penugasan adalah Keputusan Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II Nomor : KEP-0019/KN.24/2018 Tanggal 12 November 2018 Tentang Pembentukan Tim Penilai Internal Pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II dan Surat Tugas Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II Nomor: ST-19/KN.24/2018 tanggal 16 November 2018,untuk melakukan penilaian objek Hak Tanggungan berupa rumah beralamat di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223

B. Tujuan Penilaian............................................................................................

Tujuan penilaian adalah untuk mengemukakan pendapat atas Nilai Wajar atas barang Hak Tanggungan sebuah rumah dengan luas tanah 84m2 dan luas bangunan 66m yang berlokasi di Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223 dalam rangka pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan di Lingkungan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Tangerang II.

C. Tanggal Survei Lapangan Dan Tanggal Penilaian........................................

Survei lapangan atas objek penilaian dilakukan pada tanggal 17 November 2018 sampai dengan 10 Desember 2018 dan untuk tanggal Penilaian ditetapkan pada tanggal 13 Desember 2018

D. Definisi Nilai..................................................................................................

Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melalakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian (Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 166/PMK.06/2015 tentang Penilaian Barang Milik Negara).

E. Deskripsi Objek Penilaian.............................................................................

E.I Legalitas Objek Penilaian...............................................................

Nama Pemilik : Fredy

Jenis Hak : Hak Milik

Alamat : Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223

Luas Tanah : 84 m

Luas Bangunan : 66 m

Penggunaan : Rumah

Subjek properti berada di zona kawasan yang jauh dari pabrik industri, sehingga sesuai untuk digunakan sebagai kawasan permukiman, meski permukiman yang diperuntukkan untuk tempat tinggal terbatas. Hal ini sesuai dengan perencanaan kota di tempat subjek properti berada. Setelah mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah properti sebagai rumah tinggal sudah sesuai dengan prinsip Highest and Best Use.

“KHUSUS PEMOHON” 7

E.2 Lokasi Objek Penilaian..................................................................

Subjek properti terletak di Jl. Bulak Kelapa Indah, RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223. Berada dalam pemukiman, jalan lokasi properti tidak dilewati oleh transportasi umum. Tempat- tempat umum yang dekat dengan properti adalah sebagai berikut.

  1. SD Jurang Mangu Barat 1 (700 Meter)
  2. SD Jurang Mangu Barat 4 (700 Meter)
  3. Pasar Ceger (850 Meter)
  4. Harmony Swalayan (1.4 Kilometer)
  5. Puskesmas Pondok Aren (1.4 Kilometer)
  6. PKN STAN (1.7 Kilometer)
  7. Lotte Mart Bintaro (2.6 Kilometer)
  8. Rumah Sakit Premier (2.9 Kilometer)
  9. Bintaro Plaza (3.4 Kilometer)

Batas-batas objek penilaian dengan objek di sekitarnya adalah sebagai berikut:

Sebelah Utara :Kebun Sebelah Selatan :Rumah

Sebelah Timur :Kebun

Sebelah Barat :Jalan Bulak Kelapa

Koordinat Geografis : -6.260353, 106.

Fasilitas umum dan sosial yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sebagai berikut:

  • Jaringan Listrik : PT PLN
  • Jaringan Telekomunikasi : Telkom
  • Jaringan Air Bersih : PAM
  • Pusat Perbelanjaan : Bintaro Plaza, Lotte Mart, Harmoni Swalayan
  • Rumah Sakit : RS Premier Bintaro
  • Stasiun Kereta Api : Stasiun Pondok Ranji
  • Rumah ibadah : Masjid Al Jihad, Ceger
  • dst : ...

Daerah tempat subjek properti berada di pemukiman yang dekat dengan PKN STAN dan

berada tidak jauh dari Minimarket (Alfamart). Letaknya sangat dekat dengan jalan utama,

yaitu jalan Ceger Raya dan merupakan daerah pusat kegiatan masyarakat. Lebih spesifik

terhadap subjek properti yang dinilai, daerah lingkungan subjek properti termasuk dalam

kategori kondusif dan aman karena jalan yang menjadi letak properti bukan merupakan jalan

E.3 Deskripsi dan Identifikasi Objek Penilaian....................................

Bangunan Subjek properti terdiri dari 1 (satu) lantai. Berdasarkan SPPT PBB dan observasi

lapangan, lantai seluas 84m2 yang digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi bangunan

masih kokoh dan terawat.

Adapun spesifikasi bangunan berupa bahan-bahan kontruksi bangunan subjek properti

secara umum adalah sebagai berikut.

Pondasi : Pasangan batu kali dengan perekat

Kolom, (tiang pilar): Beton bertulang,

Dinding: Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat,

Pintu: Terbuat dari kayu jati yang dicat,

Jendela: Terbuat dari pasangan kaca Kosen, (kerangka jendela) : Terbuat dari kayu jati yang

dicat Kontruksi,

Atap: Rangka kayu Kamper Singkil,

Lantai: Keramik warna putih ukuran 30x30,

Penutup Atap: Genteng beton dan genteng biasa dari tanah liat,

Sarana Pelengkap: Pagar besi.

F. Pendekatan Penilaian....................................................................................

Pendekatan penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Perbandingan Data Pasar

( Sales Comparison Approach ). Pendekatan penilaian ini dilakukan dengan cara

mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding

yang sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses

perbandingan.

G. Standar Penilaian...........................................................................................

Pelaksanaan penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip penilaian yang

berlaku umum dan PMK Nomor : 166/PMK.06/2015 tentang Penilaian Barang Milik

Negara. Standar laporan disusun berdasarkan Keputusan Direktorat Jendral

Kekayaan Negara Nomor : 124/KN/2016 Tentang Standar Laporan Penilaian dan

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Tidak Terdapat

inkonsistensi antara laporan penilaian ini dengan standar-standar tersebut di atas.

H. Sumber Informasi...........................................................................................

Data Yang digunakan dalam penilaian ini diperoleh dari Surat Kabar dan Situs-situs

internet yang menyediakan data jual beli / penawaran ruko komersil. Penilai

melakukan verifikasi terhadap data tersebut melalui konfirmasi data pada survei

lapangan dan/atau informasi instansi yang berwenang seperti tersebut di atas.

“KHUSUS PEMOHON” 9

II. ANALISIS DATA

A. Analisis Data..................................................................................................

1. ANALISIS PASAR (MARKET ANALYSIS)

Objek penilaian berupa sebuah ruko dengan luas tanah 84m 2 dan luas

bangunan 66m 2 yang berlokasi di Jalan Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan

Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten

Untuk data pasar yang digunakan sebagai objek pembanding 1 berupa data

penawaran bulan Desember 2018, Rumah I, luas tanah 70m 2 dan luas bangunan

70 m^2 beralamat di Jalan Japos, Pndok Jati, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pd.

Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223, harga penawaran Rp380.000.000.

Objek pembanding 2 berupa data penawaran bulan Desember 2018, Rumah II,

luas tanah 97 m^2 dan luas bangunan 79 m 2 beralamat di Jalan Amal Bakti,

Kampung Ceger, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang

Selatan, 15223 harga penawaran Rp395.000.000. Objek pembanding 3 berupa

data penawaran bulan Desember 2018, Rumah III, luas tanah 100m 2 dan luas

bangunan 60m^2 beralamat di Jalan Amal Bakti, Kampung Ceger, Kelurahan

Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang Selatan, 15223, harga penawaran

Rp500.000.

B. Penilaian........................................................................................................

Pendekatan penilaian yang digunakan untuk objek penilaian berupa sebuah

rumah adalah menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Pendekatan

ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data

pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.

Objek yang dinilai dibandingkan dengan data transaksi objek yang sebanding,

baik yang telah terjadi maupun yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari

proses jual-beli. Selanjutnya dilakukan penyesuaian terhadap data pembanding

tersebut untuk menentukan indikasi nilai rumah objek penilaian. Nilai rumah akan

tercermin dari pembanding yang berdekatan dengan objek penilaian tersebut.

“KHUSUS PEMOHON” 11

LAMPIRAN.................................................................................................................

A. LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN

Gambar Kondisi Objek Penilaian Jalan Bulak Kelapa RT 6 RW 4 Kelurahan Jurangmangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223

“KHUSUS PEMOHON” 12

B. LAMPIRAN FOTO OBJEK PEMBANDING

Gambar Objek Pembanding 1 Jalan Japos, Pndok Jati, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15223,

“KHUSUS PEMOHON” 13

“KHUSUS PEMOHON” 14

Gambar Objek Pembanding 3 Jalan Amal Bakti, Kampung Ceger, Kelurahan Jurangmangu Barat, Pondok Aren, Tangerang Selatan, 15223

“KHUSUS PEMOHON” 15

C. LAMPIRAN PETA LOKASI DAN KERTAS KERJA PENILAIAN

Gambar Peta Lokasi Keberadaan Objek Penilaian dan Objek Pembanding

“KHUSUS PEMOHON” 16

Faktor Berpengar uh

Pemban ding I

Adjustment Pembanding II

Adjustment Pembandi ng III

Adjustme nt

Objek Yang Dinilai

Foto Objek

Alamat Jl. Bintaro Utama 3A No. 9, Pd. Karya, Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15225

Jl. Jombang Raya No. 9, Ruko Acacia 2 Blok M1 Bintaro, Kota Tangerang Selatan, Banten 15220

Jl. Merpa�, Sawah Lama, Ciputat, Kota Tangerang Selatan, Banten 15413

Ruko Bintaro Jaya Sektor 3a Blok A/Kav A Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten 15233

Harga 3.750.000.000 3.155.000.000 2.300.000.

?

Jenis Transaksi

Penawara n

Penawara n

Penawara n

Luas Tanah (m2)

95 -1% 98 -2% 64 16% 93

Luas Bangunan (m2)

190 1% 160 4% 60 18% 201

Kondisi Bangunan

Baik 0% Baik 0% Baik 0% Baik

Buk� Kepemilika n

SHGB 0% SHGB 0% SHGB 0% SHGB

Jarak Proper� ke CBD (m)

2700 0,03% 2900 0,02% 4400 -0,02% 3500

Tahun Dibangun

2010 -0,7% 2016 -1,0% 2013 -1% 1997

Lebar Jalan 6 0,0% 6 0,0% 4 9% 6

Tanggal Penilaian

18-Des-18 18-Des-18 18-Des-18 18-Des-

Jumlah Penyesuaia n (%)

-0,4% -0,9% 34%

Nilai Penyesuaia n

143.299.494 163.035. 831.501.

Nilai Indikasi 3.893.299.494 3.318.035. 3.131.501. Pembobot an 45% 40% 15% Nilai Setelah Pembobot an

1.751.984.772 1.327.214. 469.725.

Harga per Meter tanah

13.000.000 13.000.000 13.000.

Harga per Meter Bangunan

3.000.000 3.000.000 3.000.

Luas perlantai 95 80 30 Nilai Akhir 3.548.924. Pembulata n 3.548.925.

“KHUSUS PEMOHON” 18